Что лучше ипотека или аренда

 

Что лучше: ипотека или аренда? Каким образом решать жилищный вопрос, личное дело каждого. Кому-то квартиры достаются в подарок или по наследству, а. Что выгоднее ипотека или аренда квартиры в 2019 году: примеры реальных расчетов ипотеки и арендного жилья в Москве и регионах. Что выгоднее.

Что выгоднее: ипотека или аренда?

Этот вопрос задают себе миллионы людей, не имеющих возможность купить собственное жильё. Одни утверждают, что ипотека – это слишком дорого. За несколько лет кредита расходы на покупку квартиры увеличиваются вдвое из-за переплаты по процентам. Другие считают, что аренда невыгодна, так как арендные платежи просто регулярно пополняют доходы арендодателя, а снимать жильё и одновременно копить деньги на свою квартиру очень тяжело финансово.

Дело в том, что однозначного ответа не существует. Для конкретного человека он будет зависеть от множества факторов: жизненных планов, семейного положения, уровня доходов, региона проживания и других. Немаловажную роль здесь играет и потребность конкретного человека именно в собственном жилье, а не в физическом месте для проживания. Разберём данный вопрос с разных точек зрения.

Так что же лучше и выгоднее: снимать жилье или взять ипотеку?

Так что же лучше и выгоднее: снимать жилье или взять ипотеку?

Как уже, наверное, понятно — ответ на этот вопрос зависит от конкретной жизненной ситуации человека, не только от цифр. Если жизнь с кем-то или жизнь в съемной квартире разрушает вашу собственную жизнь — можно и нужно идти в ипотеку, при условии, что вы можете осилить 10-летний вариант и если платежи по всем кредитам не будут превышать 25 % чистого дохода семьи. Не можете осилить такой вариант? Живите на съемных квартирах, пока не осилите такую ипотеку. Это не конец света, в конце концов. 1.6 миллиарда людей на Планете не имеет “адекватных условий проживания” или не имеет крыши над головой совсем! (  Подробнее здесь.

Истории читателей, кто купил квартиру самостоятельно, без ипотеки — здесь.

А можно “рискнуть” (хотя, я это не называю “риском”, я использую другие слова)!!!! И пойти в 15-20-30-летнюю ипотеку и даже выплатить ее досрочно! Люди делают и такое. Но я такого варианта не рекомендую, даже если он у кого-то получался или получится у Вас. Примерно, как тренер в спортзале не порекомендует неподготовленному человеку жать штангу в 100 кг., т.к. человек может себе порвать одно место))).  А 15-20-30 летняя ипотека может быть именно такой финансовой “штангой”.

Стоит ли брать ипотеку?

Стоит ли брать ипотеку?

Ответ на этот вопрос всегда лежит на стыке математики, т.е. цифр, и жизненной ситуации человека. Часто цифры могут говорить “не бери ипотеку”, но жизненная ситуация может говорить “бери, я готов заплатить любую цену”.

Например, у вас родился первый, второй, третий ребенок и идея продолжать жить с родителями, или жить в однушке, или снимать жилье становится для вас просто невыносимой! Тут еще со всех сторон “знающие” родители, родня, знакомые и друзья говорят “надо свое жилье”, “лучше платить по ипотеке, чем чужому дяде” и т.д.

В таких обстоятельствах люди часто готовы платить практически любую цену, лишь бы переехать в свое жилье, где они будут хозяевами. И это не значит, что решение взять ипотеку будет неправильным, т.к. душевный покой дороже денег. Важно правда не заплатить за этот душевный покой слишком высокую цену.

Экономическая целесообразность аренды и ипотеки

Сравним на конкретном примере расходы на приобретение квартиры в ипотеку и расходы на аренду недвижимости.

Сразу уточним, что аренда жилья без цели накопить на свою квартиру, всегда однозначно финансово выгоднее, чем ипотека.

Для расчёта будет использован калькулятор.

Ипотека

В качестве исходных данных примем условия:

  • 1-ком. квартира в Москве стоимостью 5 млн. руб.;
  • срок кредита – 10 лет;
  • наличие накоплений для первоначального взноса в размере 20 % — 1 млн. руб.;
  • средняя ставка по кредиту – 10 % (прогноз данных ЦБ РФ на конец 2019 года);
  • коммунальные платежи – 4 000 руб.;
  • оптимистичный уровень инфляции – 4 % (исходя из прогнозных данных Минэкономразвития).

При постановке данных в ипотечный калькулятор получим:

  • ежемесячный платеж – 52 880 руб.;
  • переплата за весь срок – 2 341 370 руб.

С учётом всех расходов к 2027 году квартира обойдется в 8 033 450 руб., а именно:

  1. Ипотечные расходы – 7 341 370 руб.
  2. Расходы по налогу на имущество за 10 лет (примерно 1 500 руб. в год) – 15 000 руб.
  3. Страхование (примерно 10 000 рублей в год) – 100 000 руб.
  4. Коммунальные платежи – 570 080 руб.

Аренда

Исходные данные:

  • арендная плата за однокомнатную квартиру на окраине Москвы – 24 000 руб. (23 000 руб. средняя цена по данным + показания счётчиков);
  • срок аренды – 10 лет;
  • ежемесячные взносы для пополнения вклада примем из расчёта ипотечного взноса из нашего примера минус расходы на аренду: 52 880 – 24 000 = 28 880 руб.
  • срок вклада – 10 лет;
  • ставка по вкладу – 8 %;
  • оптимистичный уровень инфляции – 4 % (предполагаемый уровень подорожания арендной платы и стоимости квартиры).

При постановке данных в калькулятор расчёта накоплений получим.

К 2027 году все расходы составят 7 964 022 руб., в том числе:

  • расходы на аренду квартиры – 3 498 422 руб.;
  • сумма, отложенная на квартиру – 4 465 600 руб.

Общая сумма накоплений на квартиру с учётом процентов по вкладу – 7 440 906 руб. (примерно столько будет стоить квартира стоимостью 5 млн. руб. сейчас в 2027 году с учётом роста цен на уровень инфляции).

Стопроцентно спрогнозировать, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшие 10 лет, невозможно. На цены аренды и продажи жилья оказывает влияние слишком большое количество труднопрогнозируемых факторов, например, экономическая ситуация в стране, политика ЦБ РФ. Но эксперты придерживаются мнения, что уровень инфляции цены всё же догонят.

Таким образом, купить квартиру в ипотеку в долгосрочной перспективе менее выгоднее, чем арендовать жилье и копить на своё. Но разница несущественна, всего около 70 тыс. руб. или 2%.

Для наглядности:

Расчёт позволяет сделать выводы:

  1. Чем выше фактический уровень инфляции, тем менее выгодно копить деньги, и снимать жильё.
  2. Если квартиры не будут ежегодно дорожать на уровень инфляции (а такое возможно, как в последние 3 года), накопить на своё жильё получится быстрее.
  3. С ростом ставок хотя бы на 2 процента, ипотека становится менее выгодной, чем аренда.
  4. Без учёта уровня роста цен на покупку и аренду недвижимости, аренда будет стоить дешевле, чем ипотека.

Преимущества ипотеки и аренды: сравнительный анализ

Аренда жилья точно также, как приобретение квартиры в ипотеку имеет особые преимущества. Но главной привлекательностью ипотечного займа является получение недвижимости в собственность.

Это инвестиции в надежные активы, которые могут обеспечивать человека жильем на протяжении всей его жизни, передаваться по наследству его потомкам и приносить финансовую прибыль в случае сдачи жилья в аренду.

Но прежде чем получить жилье в собственность, нужно будет выплатить долгосрочный кредит банку, который на протяжении этого времени будет иметь права на Ваше жилье. Ведь оно будет находиться у него в залоге.

Ипотека – это своеобразный показатель стабильности, ведь при аренде квартиры собственник жилья может менять условия сдачи жилья квартирантам.

Нестабильность арендных отношений особенно касается тех случаев, когда сотрудничество арендатора и арендодателя не закреплено в документальной форме.

Многие владельцы квартир сдают жилье без договора и получают за это исключительно наличные денежные средства, не желая уплачивать с них налоги. Они могут в любой момент времени прийти к жильцам, выселить их или вселить новых. Могут в любое время меняться условия сотрудничества, повышаться цена.

Такая нестабильность приводит только к постоянным разрывам отношений и переездам с квартиры на квартиру.

Достоинства ипотеки

Мнение экспертаЕвгений БеляевЮрист-консультант, финансовый экспертСпросить

Ипотека – это официальная прозрачная сделка с банком, при которой право собственности на жилье сохраняется за заемщиком, хоть с определенными ограничениями. В частности, он не может сдавать его в аренду, прописывать в нем других лиц без разрешения банка.

Ипотека более выгодна, чем аренда жилья по следующим причинам:

  • Это инвестиции в ликвидное имущество;
  • Получение имущественного вычета по ипотеке;
  • Возможность быстрого заселения, если речь идет об объектах вторичного рынка;
  • Возможность перепланировки и постоянного изменения ремонта;
  • Возможность использования материнского капитала;
  • Участие в льготных программах кредитования с государственной поддержкой.

Но для того, чтобы взять ипотеку, нужно внести первоначальный взнос в размере 15-50% от стоимости жилья. Такие деньги нужно заранее скопить.

Как накопить на ипотеку, снимая квартиру, сложно сказать. Ведь платежи по ним вполне соразмерны, при покупке первичного жилья заемщикам приходится платить дважды: по ипотеке и по арендным платежам до тех пор, пока дом не сдается в эксплуатацию. В финансовом отношении для среднестатистической семьи это довольно трудно.

Мнение экспертаЕвгений БеляевЮрист-консультант, финансовый экспертСпросить

Некоторые банки создают специальные ипотечные программы покупки квартир в строящихся домах, по которым в течение первых двух лет заемщик уплачивает сниженные платежи по ипотеке. Таким образом он освобождается от тяжести долгового бремени на период аренды жилья.

Но покупка квартир в новостройках имеет свои риски в связи с вероятностью недостроя дома и обмана дольщиков.

Достоинства аренды

Аренда – ни к чему не обязывающая сделка по пользованию объектом недвижимости. Договор между арендатором и арендодателем может заключаться, а может и нет. Важно лишь в срок вносить арендные платежи и бережно использовать не принадлежащее Вам имущество.

Сдавая квартиру в аренду собственник часто берет залог в размере ежемесячного платежа, который не возвращается клиенту при повреждении им какого-либо имущества или раннем разрыве договорных отношений. Если Вы съезжаете раньше утвержденной в договоре даты, Вам не возвращаются эти деньги.

Таким образом арендодатель страхует себя от риска потери упущенной выгоды во время поиска нового жильца. К тому же арендодатель всегда может найти какое-либо имущество в квартире, которое будет по его мнению повреждено Вами. Он просто не вернет Вам залог, сославшись на то, что Вы намеренно испортили его имущество, даже если это был естественный износ.

Такая история особо практикуется в Москве, где большая часть населения живет именно в арендованном жилье. Здесь же широко развито мошенничество в сфере аренды жилья. В этом и есть главный недостаток такого варианта пользования жильем.

Мнение экспертаЕвгений БеляевЮрист-консультант, финансовый экспертСпросить

Нельзя быть до конца уверенным, что завтра тебя не выгонят на улицу. Квартиры часто сдаются через риелторов, общение с собственниками сводится к нулю. А это чревато высокими рисками аренды такого жилья.

Преимущества же аренды можно перечислить ниже представленным перечнем:

  • Нет существенных обязательств;
  • Не нужно собирать огромный пакет документов для оформления сделки;
  • Можно в любой момент поменять район или город проживания;
  • Не нужно собирать накопления;
  • Свободные денежные средства можно положить в банковский вклад под проценты.

Аренда, как правило, представляется для многих промежуточным этапом перед покупкой жилья в ипотеку. За это время человек обустраивается на новом месте, укрепляется на работе, его доход растет. Устойчивость финансового состояния возрастает, и он получает возможность собственными силами нести ответственность за ипотечные обязательства.

При этом страшно подумать, какие огромные суммы человек уплачивает другому человеку. Ведь эти суммы могли бы идти в счет оплаты личной собственности. В Москве в год арендодатели зарабатывают на приезжих по полмиллиона рублей и даже больше.

В 2019 году Государственная Дума ввела закон о налогообложении самозанятых, что в первую очередь нацелено именно на получении сборов со стороны арендодателей в Москве. Многие из них имеют по несколько квартир и получают огромные доходы.

Что дает ипотека и аренда

Фото 2

Граждане РФ, не имеющие возможность приобрести жилье за счет собственных средств, условно делятся на две группы. Одни придерживаются мнения, согласно которому ипотека – это крайне дорогой вариант решения проблемы. Это рабство и кабала на долгие годы. Аренда жилья для них дешевле и безопаснее с точки зрения невозможности утраты собственной жилплощади.

Другие считают, наоборот, что аренда недвижимости невыгодна. Платежи арендодателю не решают проблемы, а копить на собственные метры и одновременно снимать квартиру очень тяжело финансово.

Однозначного ответа, что выгоднее – аренда или ипотека – не существует. Для каждого конкретного человека и отдельной семьи он определяется совокупностью множества факторов: материальным положением, регионом проживания, планами на ближайшее будущее и т.д.

Ипотека дает:

  • право собственности на приобретенное жилье (собственником залоговой недвижимости является заемщик);
  • надежность (человек живет в своей квартире и сам распоряжается ей, хоть и ограничениями из-за ипотеки);
  • возможность получения налогового вычета и других привилегий от государства.

При этом ипотека сопровождается необходимость стартового капитала для оплаты первого взноса, дополнительными расходами (страховка, оценка, регистрационные издержки, ремонт, покупка мебели и техники) и существенной итоговой переплатой.

Аренда дает квартиросъемщику:

  • мобильность (съемное жилье в любой момент можно сменить, если мешают шумные соседи, не устраивает инфраструктура и т.д.);
  • возможность накопления (свободные средства можно откладывать на собственное жилье или с умом инвестировать);
  • отсутствие необходимости наличия крупной суммы (достаточно иметь сумму за 1-3 месяца).

Аренда может сопровождаться периодичным повышением стоимости арендной платы, неожиданной необходимостью съехать со съемного жилья, невозможностью сделать ремонт или что-то поменять в квартире. Также имеется негативный момент, связанный с тем, что квартиросъемщик платит чужому человеку за жилплощадь, на которую он не имеет никаких прав.

В настоящее время разработана и готовится к реализации приоритетный государственный проект «Ипотека и арендное жилье». Ее целями являются повышение обеспеченности населения комфортным жильем, доступность ипотечных займов и развитие рынка аренды недвижимости. Предполагается строительство новых объектов, дорог и инфраструктуры.

Расчет для Москвы

Приведем далее простые математические результаты по ипотеке и аренде для Москвы. Что целесообразнее: снимать квартиру или брать ипотеку и передавать квартиру в залог банку?

Ипотека

Вводные данные:

  • приобретается 1-к. квартира стоимостью 5 миллионов руб.;
  • первоначальный взнос – 15% (750 тысяч руб.);
  • процентная ставка – 9% в год;
  • срок погашения долга – 10 лет.

В итоге получаем:

  • сумма ежемесячного платежа – 53,8 тысяч руб.;
  • итоговая переплата – 2,21 миллиона руб.;
  • необходимый доход – 90 тысяч руб.

Если не арендовать жилье, а жить в своем или у кого-то бесплатно и положить сумму первого взноса в стабильный банк на депозит с капитализацией под 4% и прибавлять к нему ежемесячно по 53,8 тыс. руб., то накопить на квартиру за 5 млн. можно примерно за 5 лет 8 мес.

В итоге получается, что квартира в ипотеку обойдется на два с лишним миллиона дороже и рассчитываться за неё придется в два раза дольше.

Однако спрогнозировать, сколько будет стоить такая квартира через 5 лет и уровень инфляции сложно.

Аренда

Исходные сведения:

  • снимается 1-к. квартира в спальном районе Москвы;
  • стоимость ежемесячной аренды – 30 тысяч руб.

Итого в год человек заплатит за чужую квартиру 360 тысяч руб. За 10 лет это 3,6 миллиона (без удорожания арендной платы и цены квартиры).

Сумму ежемесячного взноса на вклад возьмем из расчета разницы суммы платежа по ипотеке и суммы аренды за квартиру. В итоге получим 23,8 тысяч руб. Если их размещать на депозит также под 4% в год, то в итоге получится накопить за 10 лет около 4,6 миллионов рублей (с учетом размещения вначале 750 тысяч, отложенных на первый взнос по ипотеке).

ВЫВОД: Такая сумма почти позволит через 10 лет купить квартиру в Москве. При этом вы минимум переплатите 3,6 млн. за аренду и еще нужно будет искать где-то 400 тыс.

Итоговая стоимость квартиры по ипотеке – 7,21 млн. рублей (если вычесть имущественный вычет 256 тыс. и сделать возврат процентов по ипотеке 287 тыс., то итоговая стоимость будет 6,67 млн. руб.);

Итоговая стоимость квартиры при аренде и накоплении – 8,6 млн. рублей.

В итоге, если сравнивать ипотеку и съемную квартиру для Москвы, то выгоднее не арендовать квартиру, а брать ипотеку. При этом если у вас есть, где жить, то выгоднее копить на квартиру самостоятельно.

Когда ипотека лучше аренды? Или как правильно выбрать ипотеку.

Фото 3
Когда ипотека лучше аренды? Или как правильно выбрать ипотеку.
  • когда срок ипотеки до 10 лет и платежи по ипотеке не превышают платежи по аренде аналогичной квартиры И
  • Есть запас на 6 мес жизни И
  • Есть стабильная работа и востребованная профессия И
  • Платежи по всем кредитам (включая ипотеку) не превышают 25% чистого дохода семьи И
  • Уверенно хорошие и здоровые отношения супругов

В общем важно, чтобы ваша жизнь была более-менее стабильной: стабильная работа, стабильный заработок, стабильное здоровье — ваше и близких людей, стабильные отношения, стабильный пожарный запас и т.д.

Дополнительные преимущества ипотеки:

  • Наличие налогового вычета.
  • Фиксированный платёж, в отличии от аренды, где арендная плата может увеличиваться.
  • Квартира со временем может подорожать, хотя в пересчёте на доллары человек все равно исторически проигрывает.
  • Вы можете делать в своей квартире, что захотите (ремонт, перестановку, новую мебель и пр.)

Минусы ипотеки:

  • большие последствия (в т.ч. для нервной системы), если возникают временные финансовые трудности и вы не можете платить по ипотеке — ухудшение кредитной истории, коллекторы, выселение и т.д.
  • вы платите за все неисправности и должны регулярно делать ремонт.
  • неправильно подобранная ипотека может лишить вас денег на все остальные радости жизни.
  • в отличие от аренды, ипотека требует больших начальных вложений (первоначальный взнос, ремонт, страховки, услуги риэлтора и пр.)
  • сильно привязывает к месту жительства и к работе, хотя продавать ипотечные квартиры можно (хоть и сложно)!
  • вы не сможете продать квартиру/дом, даже если захотите, если рыночная цена упадет, т.к. при этом сумма кредита может существенно превышать стоимость жилья (пример, см. 2008 год здесь)
  • мощно останавливает людей от риска, от того, чтобы что-то менять и пробовать в жизни и карьере
  • За 15-20-30 лет, большая часть эконом жилья морально и физически устаревает
  • Наличие большого кредита отрицательно сказывается на психическом и физическом здоровье человека и на отношениях супругов. Подробнее здесь.

Как получить (лучшую) ипотеку в банке - Чек-лист в PDF. 20 обязательных вопросов, которые Вы должны задать банку или ипотечному брокеру ДО одобрения кредита! Плюс Лист обзвона / опроса банков и Кредитный Калькулятор. Скачайте бесплатно!

Иные аспекты выбора: ипотека или аренда

Помимо чисто математического расчёта и выводов о том, как будут себя вести цены на жильё и ипотечные ставки, существуют иные критерии выбора того или иного варианта. Для каждого человека они будут индивидуальны.

Ипотека

Доводы «за»:

  1. Ипотека даёт возможность сразу (если это готовая квартира) заселиться и зарегистрироваться в приобретенной недвижимости.
  2. После выплаты ипотеки в собственности остаётся актив, которым можно распоряжаться по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать, передать по наследству).
  3. Возможность получения налогового вычета по приобретению жилья (не более 260 тыс. руб.) и выплаченным процентам (не более 390 тыс. руб.).

Доводы «против»:

  1. При возникновении финансовых трудностей и отказе в реструктуризации долга, существует вероятность лишиться жилья за неуплату.
  2. Большая кредитная нагрузка на доход не позволит делать накопления на будущее, отдыхать за границей. Каждый месяц вне зависимости от обстоятельств необходимо будет погашать одну и ту же сумму.

Аренда

Доводы «за»:

  1. Аренда практически не несёт в себе никаких обязательств.
  2. При необходимости можно в любое время поменять арендуемое жильё на другое: в другом районе, городе, по меньшей или большей цене и т. д.
  3. Не нужно иметь официальный доход.
  4. Свободные средства помимо аренды можно откладывать во вклад, как пассивный доход, или тратить на путешествия.

Доводы «против»:

  1. Есть шанс, что арендодатель в любой момент захочет продать квартиру или попросить съехать.
  2. Снимать жильё можно десятки лет, но при этом не иметь собственного жилья без возможности обустроить его по своему вкусу.

Оба списка можно продолжать до бесконечности. Ответ на вопрос «Что выгоднее: аренда или ипотека?» для каждого человека на разном этапе жизни будет разным. Главное – комплексно смотреть на свою жизненную ситуацию, принимать в расчёт планы на будущее, финансовые возможности, иные важные именно для вас моменты для принятия взвешенного решения.

В тему

В тему

️ 16 секретов об ипотеке. Или о чем вам не скажут банкиры
️ Как купить квартиру без ипотеки? Это возможно!
️ Динамика цены за квадратный метр жилья в Санкт-Петербурге за 20 с лишним лет. В рублях и долларах.
️ Кто купил жилье сам, без ипотеки? Истории читателей
️ Самый полный и комплексный чек-лист по ипoтeке в Рунете

Когда аренда лучше ипотеки?

Когда аренда лучше ипотеки?
  • вы не можете себе позволить 10-летнюю ипотеку, платежи по кредитам превышают 25% чистого дохода, у вас нет запаса на 6 месяцев и т.д.
  • у вас новые отношения, не проверенные временем (т.е. отношения до 2-3х лет) — процент разводов в это время особенно велик, в россии он доходит до 50%. Наличие большого кредита будет усложнять и без того ещё не крепкие отношения.
  • у вас слабые отношения — неуверенность в своём партнере и отношениях. Многие думают, что “свое” жильё укрепит отношения, но все происходит наоборот, когда в отношениях появляются большие кредиты.
  • грядут большие события (рождение детей и ,как вариант, потеря заработка одного из супругов, серьёзная болезнь или смерть близких, смена работы, переезд, развод и пр.) — В такие моменты лучше держаться подальше от кредитов, пережить их и потом вписываться в ипотеки.
  • вы можете жить в хорошем районе (поближе к школам, детским секциям, в хорошем районе, например) и в более комфортной квартире. 
  • у вас нестабильная работа с нестабильными заработками.

Плюсы аренды:

  • небольшие, по сравнению с покупкой жилья, начальные расходы (оплата агенту, страховой депозит и расходы на переезд)
  • расходы на ремонт и устранения неисправностей несет арендодатель
  • мобильность — в любой момент съехал с квартиры, переехал в более дешёвую или в более дорогую квартиру
  • в большинстве случаев, аренда всегда стоит меньше, чем платёж по ипотеке (речь идёт про ипотеки с небольшим первоначальным взносам – 10 – 20 %). И эту разницу между арендой и ипотекой можно инвестировать в свое будущее. Этих денег будет достаточно, чтобы создать капитал, на который можно будет купить себе квартиру мечты и/или обеспечить себя пассивным доходом.
  • вы можете арендовать жилье в лучшем доме и лучшем районе, чем можете себе позволить купить

Минусы аренды:

  • невозможность облагораживать жильё
  • могут выгнать
  • могут повысить плату
  • каждый переезд дело очень хлопотное и затратное

И важно помнить, что аренда — это временный вариант. Подкопив достаточно денег и начав зарабатывать больше, можно всегда принять решение и купить себе собственное жильё с ипотекой или без.

Фото 3

Разные вводные

Разные вводные

Однако у людей могут быть очень разные вводные:

  • у кого-то уже есть какое-то свое жилье, а у кого-то — нет
  • у кого-то постоянная работа и растущая карьера, а у кого-то непостоянные и нестабильные заработки
  • у кого-то один супруг работает, у кого-то двое
  • у кого-то “нормальные” отношения в семье, кто-то постоянно “на ножах”
  • у кого-то есть дети, у кого-то нет
  • у кого-то дети маленькие, у кого-то взрослые
  • у кого-то есть престарелые и больные родители, у кого-то нет
  • кто-то живет в большом городе, где достаточно легко найти работу, а кто-то живет в населенном пункте, где с работой беда
  • кто-то первый год-два в браке, кто-то прожил 5-10-20 лет.
  • кто-то ожидает появления малыша, кто-то нет
  • кто-то собирается переезжать в другой город, а кто-то нет
  • кому-то могут, если что, помочь родственники, а у кого-то такой поддержки нет

Все эти факторы нужно очень серьезно рассматривать при принятии решения об ипотеке. Далее я расскажу как.

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам, и приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Аналитические отчеты , арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Волгоград

Ипотека

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным , составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.

Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Процентные ставки и структура кредитов и депозитов по срочности Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Санкт-Петербург

Ипотека

Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.

Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.

Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц. При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.

Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.

Аренда и накопления

И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.

Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.

Имеет ли смысл купить жилье в ипотеку и сдавать его в аренду?

Имеет ли смысл купить жилье в ипотеку и сдавать его в аренду?

Да, имеет если:

  • вы берете ипотеку на срок не более 10 лет
  • платежи по аренде покрывают большую часть платежей по ипотеке
  • рынок недвижки в вашем городе живой и развитый и у вас есть уверенность, что вы сможете это жилье стабильно сдавать в аренду
  • вы готовы инвестировать в рубль (недвижка — это рублевый актив), зная, что тот обесценивается в половину каждые 5-7-10 лет. Подробнее здесь. Такой вариант (ипотека и последующая сдача в аренду) возможен, если с помощью такой схемы вы покупаете жилье для себя, а не для инвестиций.
  • Вы готовы к низкой доходности. Эконом недвижка, на момент написания статьи, в 7-миллионном Питере, с развитым рынком аренды дает 5-7% в рублях, тогда как такую доходность можно зарабатывать в долларах (!!!), потратив на понимание вопроса пару недель. По теме: Покупать ли доллары сейчас?

Что делать, если вы уже взяли ипотеку на 15-20-30 лет? И что делать, если платежи по всем кредитам, включая ипотеку, превышают 25 % чистого дохода семьи?

Моя настоятельная рекомендация — всеми доступными способами, а лично мне их известно более 20, возвращайте ипотеку (и другие кредиты) ускоренно, а не по графику, до момента, пока не сможете конвертнуть свою ипотеку на срок  до 10 лет и чтобы платежи по всем кредитам не превышали 25% чистого дохода семьи. Как это делается?

1️⃣ Бесплатно найдите способы ускоренного возврата кредитов в интернете или здесь.

2️⃣ Если, помимо ипотеки, у вас есть несколько кредитов в общей сумме в несколько месячных доходов вашей семьи — вам будет полезен недорогой Мини Видеокурс “Метод Снежного Кома”, который вы освоите за 1 день  — см. здесь.

3️⃣ Если общая сумма Ваших кредитов превышает один годовой доход вашей семьи и вы хотели бы сократить срок погашения этих кредитов и проценты по ним до 3-х раз (т.е. на 50-70%) — тогда смотрите более серьезный видеокурс “Турбо Ускоренный Возврат Кредитов и Долгов” здесь. В этом курсе я делюсь более чем 20-тью способами турбо ускоренного возврата кредитов, которые можно сочетать друг с другом.

Фото 4

Будет полезным!

——————-

Как получить (лучшую) ипотеку в банке - Чек-лист в PDF. 20 обязательных вопросов, которые Вы должны задать банку или ипотечному брокеру ДО одобрения кредита! Плюс Лист обзвона / опроса банков и Кредитный Калькулятор. Скачайте бесплатно!

——————-

20+ Финансовых Форм, Таблиц и Калькуляторов для Тотального и Самостоятельного Управления Семейными Финансами от Тимура Мазаева. Бестселлер по цене чашки кофе - 149 руб.! Смотрите здесь.

Самый неправильный вопрос

Самый неправильный вопрос

Существует один чудовищно разрушительный для финансового будущего семьи вопрос, который задают себе финансово неграмотные люди и который задают этим людям хитрые банкиры. Этот вопрос может стоить семьям миллионы неоправданно потерянных рублей и лишних лет или даже десятилетий жизни в кредитной кабале.

Этот вопрос: “Сколько вы можете комфортно платить по ипотеке в месяц?”

Мало кто знает или хочет задумываться о том, что, например, при 10%-ной ипотеке и небольшом первоначальном взносе (вроде 10-20%), человек переплачивает по процентам почти 1,5 величины ипотеки (т.е. в общей сложности платит за квартиру 2.5 цены) при 20-летней ипотеке, а в случае с 30-летней — переплачивает по процентам более 2 стоимостей квартиры (т.е. в общей сложности платит за квартиру 3 с лишним цены), и при этом остается в кредитном рабстве лишних 10 лет. Иначе говоря, на каждый взятый в кредит миллион рублей вы заплатите в качестве процентов от 1,5 до 2 млн рублей процентов при 20 или 30 летней ипотеке.

(!!!) При этом, что особенно обидно, разница в ежемесячных платежах для ипотеки в 20 и 30 лет составляет всего 875 руб. на каждый взятый в долг миллион рублей. Вы представляете, человек решает сэкономить 875 рублей в месяц на каждый взятый в долг миллион и «прилипает» на 10 дополнительных лет кредитного рабства, платя на 843 тыс. рублей в виде процентов больше, опять же за каждый взятый в долг миллион рублей! (!!!)

Посчитать все варианты можно, используя Кредитный Калькулятор. Скачать его можно вместе с чек-листом по ипотеке — здесь.

Еще меньше людей знают, что если ежемесячно инвестировать те же деньги, к-е вы готовы платить по ипотеке каждый месяц, то за 10-30 лет можно сформировать капитал размером от 10 до 50 миллионов рублей. Сколько человек из круга ваших знакомых через 20-30 лет будет иметь 30-40-50 миллионов рублей?! Кстати, этих денег хватит на несколько квартир, даже если цены на квартиры будут расти. Это к примеру о жизни на необитаемом острове за миллион долларов

Но многие скажут: “Так а где жить эти 20-30 лет”? Или: “а что делать, как по-другому купить квартиру, если только 20 или 30-летняя ипотека по карману”? Или: “А что нам делать, если жить негде”? Или: “не всегда же я буду зарабатывать столько, сколько сейчас, возьму на 20-30 лет, а верну раньше срока”. Ответы на эти и другие вопросы будут понятны немного дальше, в данном подкасте.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

Впрочем, по данным Росстата Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федеpации , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://ipoteka.finance/vlozhenie/chto-luchshe-snimat-kvartiru-ili-vzjat-ipoteku.html
  • http://moneypapa.ru/chto-vygodnee-ipoteka-ili-arenda/
  • https://baikalinvestbank-24.ru/poleznye-stati/ipoteka-ili-arenda-chto-vygodnee-v-2019-gody-chto-lychshe-vziat.html
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/chto-vygodnee-arenda-ili-ipoteka.html
  • https://lifehacker.ru/ipoteka-vs-arenda/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий