Что такое оспаривание кадастровой стоимости

 

В статье мы подробно рассмотрим порядок проведения оспаривания кадастровой стоимости земельного участка и в каких случаях это может быть необходимо. Расскажем алгоритм действий при досудебном пересмотре и судебной практике, а также при обжаловании. Четкий алгоритм взаимодействия с судом или Комиссией при Росреестре - половина успеха при оспаривании кадастровой стоимости. Ознакомьтесь со всеми этапами процедуры, чтобы ничего не упустить.

Содержание

Общая информация о кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость (КС), согласно ст. 3 Федерального закона от № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ № 237) – это стоимостная величина, установленная на основании методов массовой оценки недвижимости. Она условно приближена к рыночной стоимости, поэтому применяется для расчета:

  • налога на имущество физических лиц;
  • земельного налога;
  • госпошлин и сборов при совершении сделок;
  • выкупной стоимости или стоимости аренды госземель;
  • пошлин при оформлении земли в наследство или по договору дарения;
  • любых других налогооблагаемых операций с недвижимостью.

ФСО № 4, утвержденный Приказом Минэка № 508 от , определяет массовую оценку как приоритетный инструмент определения кадастровой стоимости.

К сожалению, несовершенство этого метода оценки значительно завышает итоговый результат. А если кадастровая стоимость превышает рыночную, налогоплательщик сталкивается с проблемой неоправданно высоких налогов на недвижимость.

Подробности можно найти в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Но как узнать кадастровую стоимость и определить, не завышена ли она?

Как оспорить кадастровую стоимость помещения, здания или иного объекта недвижимости

Когда Росреестр проводит кадастровую оценку, он устанавливает стоимость земельных участков, а также зданий и иных сооружений, которые находятся на участке. Показатели, которые определяет ведомство, влияют на:

  • цену объекта (участка земли, здания, помещения в здании и т. д.);
  • величину налогов, которые нужно платить за это имущество.

Выяснить, как оценили объект, можно на сайте Росреестра. Введите один из реквизитов:

  • кадастровый номер;
  • условный номер;
  • адрес, по которому находится земельный участок, здание или помещение;
  • номер права.

Нередко стоимость, которую определили в ведомстве в ходе оценки, превышает рыночные показатели. Тогда собственник объекта недвижимости или иное лицо вправе начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Это позволит снизить налоги или цену.

Гость, знакомьтесь — Правобот!

Интеллектуальный сервис для подбора судебной практики. Думает, как юрист, только быстрее. 

Познакомиться поближе

Шаг 1. Убедитесь, что у вас есть право оспорить кадастровую стоимость объекта

Возразить против итогов оценки Росреестра вправе организации и граждане, на права и обязанности которых эти результаты влияют (ч. 1 ст. 22 Федерального закона от № 237-ФЗ). Например:

  • собственник, в том числе владелец доли в недвижимости;
  • бывший владелец, который оспаривает стоимость как налогоплательщик;
  • обладатель права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, исключительного право выкупить или арендовать землю, которая находится в госсобственности или в собственности муниципалитета;
  • арендатор, если арендную плату определили на основании показателей, которые установил Росреестр. Арендатору для оспаривания потребуется письменное согласие владельца недвижимости;
  • фактический пользователь земли, если плату за сервитут соотнесли с этим показателем (п. 6 постановления Пленума ВС РФ от  № 28).

Кроме того, госорганы или органы местного самоуправления могут оспорить стоимость по объектам, которые находятся в их собственности.

Шаг 2. Проверьте, что для обращения есть основания

Чтобы начать пересмотр кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта, нужны основания. Их два:

  1. Итоги госоценки основаны на недостоверных данных. Например, оценщик ошибся в расчетах, неправильно выделил условия, которые влияют на стоимость и т. п.
  2. Определяют рыночную стоимость объекта на тот день, когда зафиксировали кадастровую (ч. 11 ст.  Федерального закона от № 135-ФЗ, п. 13 постановления № 28).

Шаг 3. Проверьте сроки

Когда Росреестр завершает процедуру оценки, ее итоги вносят в ЕГРН. С этого момента начинает течь срок оспаривания кадастровой стоимости земли, зданий, помещений и т. д. Заявитель вправе обратиться до того момента, как в ЕГРН внесут новые результаты (ч. 4 ст. 22 закона № 237-ФЗ). Если новых данные не вносили, срок обращения со дня фиксации первоначальных показателей – 5 лет (ч. 10 ст.  закона № 135-ФЗ). Этот срок можно восстановить по решению суда (абз. 3 п. 8 постановления № 28).

Для оспаривания архивной кадастровой стоимости действует особый срок. Пересмотр таких показателей допускают, если на день обращения итоги переоценки можно применить для указанных законом целей (абз. 5 ст.  закона № 135-ФЗ, п. 14 постановления № 28).

Шаг 4. Определите, в какую инстанцию обратиться

Заявление об оспаривании можно подать:

  • в специальную комиссию Росреестра по рассмотрению споров;
  • в суд.

С 2017 по 2020 годы действует переходный период, в течение которого кадастровую оценку проводят либо согласно закону № 237-ФЗ, либо в рамках закона № 135-ФЗ. Выбор инстанции зависит от того, какими нормами руководствовались при проведении оценки. Если правилами закона № 237-ФЗ, то с 10 августа 2019 года при оспаривании кадастровой стоимости соблюдать досудебный порядок не обязательно. Можно сразу подавать заявление в суд (ч. 1 ст. 22 закона № 237-ФЗ). Если по правилам закона № 135-ФЗ, то сначала нужно подать документы в комиссию, и только после этого в суд (если с решением комиссии не согласны). Досудебный порядок нужно соблюдать, если это специально оговорили в законе (ч. 4 ст. 245 КАС РФ).

Чтобы определить, в какую инстанцию подавать заявление и документы, узанйте, каким законом руководствовались в ходе оценки.

Шаг 5. Подайте документы и получите решение

Если вы решили обратиться в комиссию, или этого требует закон, подготовьте:

  1. Заявление. Укажите наименование компании, ее адрес, а также инстанцию, в которую обращаетесь. Опишите, почему считаете необходимым пересмотреть стоимость (п. 13 приказа Минэкономразвития России от № 263).
  2. Выписку из ЕГРН со сведениями об актуальных показателях стоимости.
  3. Копию правоустанавливающего документа (договор, решение суда и т. д.) или правоудостоверяющего (свидетельство о праве собственности и т. д.). Это нужно, если стоимость оспаривает собственник объекта (ч. 9 ст. 22 закона № 237-ФЗ). В некоторых случаях копию нужно заверить у нотариуса (ч. 16 ст. закона № 135-ФЗ).
  4. Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Отчет предоставьте в бумажном и электронном виде на электронном носителе.
  5. Документальное подтверждение, что при госоценке оценщик опирался на недостоверные данные. Это нужно, если стоимость оспаривают по такому основанию (ч. 16 ст. закона № 135-ФЗ).

В течение месяца со дня поступления комиссия рассмотрит заявление. Заявитель вправе в этом участвовать (ч. 19, 20 ст. закона № 135-ФЗ, п. 16, 17 приказа № 263). Решение сообщат заявителю в течение 5 дней с даты, когда его примут. Комиссия либо решит пересмотреть стоимость, либо откажет в удовлетворении просьбы (ч. 15 ст. 22 закона № 237-ФЗ).

При оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке понадобится такой же комплект бумаг, как и для обращения в косиссию. Обратите внимание, что понадобится подтверждение соблюдения досудебного порядка, если этого требовал закон. Заявление в суд оформите по общим правилам подготовки процессуальных документов. Правильно укажите:

  • суд, который должен рассмотреть дело. Такие дела ведут суды общей юрисдикции по правилам глав 22 и 25 КАС РФ;
  • ответчика.

В качестве ответчика могут фигурировать:

  1. Соответчики Росреестр и орган власти, который утвердил спорные результаты. В этом случае обращайтесь в суд по месту нахождения организации, которая заказала работы по определению стоимости, или госоргана, который ее определил (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ, п. 3 постановления № 28).
  2. Комиссия при Росреестре, если вы не согласны с ее решением (п. 7 постановления № 28).

Сроки рассмотрения дела в суде зависят от характера требований:

  1. В течение месяца, если заявитель оспаривает поведение комиссии.
  2. В течение 2 месяцев в остальных случаях (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

Если суд удовлетворит иск об оспаривании кадастровой стоимости, он укажет в судебном акте новые показатели и дату подачи:

  • иска;
  • заявления в комиссию, если компания сначала обращалась туда.

Сейчас по этой дате определяют, с какого момента установить новую стоимость объекта (ч. 5 ст. закона № 135-ФЗ). Обратите внимание, что с 1 января 2019 года такой порядок поменяется.

 

Досудебный порядок обжалования

Согласно ст. ФЗ № 135, первым органом, чье решение может изменить кадастровую стоимость квартиры, является комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. В соответствии с п. 1 Порядка, утв. Приказом Минэка № 263 от , эта комиссия создается при местном управлении Росреестра.

Обратиться в комиссию для обжалования можно на протяжении 5 лет со дня внесения КС в ЕГРН, но до момента плановой переоценки, которая, как правило, проводится не реже, чем раз в 5 лет.

Чтобы обжаловать кадастровую стоимость, следует составить заявление в свободной форме. Текст обращения должен содержать:

  • анкетные данные заявителя;
  • факты, обосновывающие обращение: дату проведения массовой оценки, обстоятельства, при которых она проведена, и так далее;
  • обоснование причин, по которым заявитель считает КС завышенной;
  • перечень приложенных документов;
  • дату, подпись.

К заявлению прикладывается пакет перечисленных выше документов.

В течение недели с момента принятия документов заявителю направляется уведомление об их приеме и сообщается дата заседания, посвященного его вопросу. Обращение должно быть рассмотрено в месячный срок с момента принятия документов от заявителя.

Чтобы доказать свою правоту и понизить кадастровую стоимость для уменьшения налога, заявителю рекомендуется участвовать в заседании. На нем он имеет право задавать членам комиссии вопросы и иным образом обосновывать свои требования.

По результатам рассмотрения дела комиссия выносит решение, которым может:

  • отклонить требования заявителя;
  • обязать заказчика оценки (местный орган власти) произвести пересмотр КС;
  • определить КС в размере рыночной стоимости при наличии достоверного отчета.

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости через МФЦ невозможно. Вопрос пересмотра КС находится исключительно в компетенции комиссии, созданной при Росреестре. Прием заявлений осуществляется только сотрудниками территориального офиса Росреестра.

Стоимость и сроки

В случае оспаривания кадастровой стоимости земли в комиссии Росреестра решение выносится в течение 1 месяца с момента обращения с заявлением, а если подается иск в суд – то в течение 2 месяцев.

Когда дело достаточно сложное, постановлением суда период его рассмотрения может быть продлен еще на месяц. Данные сроки действительны при условии корректного составления искового заявления и приложения к нему всех необходимых документов.

Рассмотрение заявления в комиссии не сопряжено для заявителя с дополнительными расходами, а при подаче иска в суд необходимо уплатить госпошлину в размере 300 рублей для граждан и 4500 рублей для организаций.

Заявитель вправе для защиты своих интересов привлекать к делу своего представителя, функции которого может выполнять адвокат. За адвокатские услуги истец выплачивает ему вознаграждение в соответствии с условиями предварительно принятого соглашения.

Заявитель может нести и другие дополнительные расходы, в том числе на проведение экспертиз или на оплату проезда.

При вынесении решения в его пользу все судебные расходы ему компенсируются, если они будут подтверждены документально.

Этап № 2 (3-10 дней). Заказ услуги независимого оценщика и проведение независимой оценки участка и другого имущества.

Без предварительно проведённой независимой оценки ни комиссия, ни суд, не рассмотрят обращение и исковое заявление. По закону, в список обязательных документов, подаваемых в эти государственные органы, включён отчёт об оценке.

На заметку! Отчёт об оценке – документ, в котором отражается вся процедура определения рыночной стоимости:

  • исходные данные;
  • факторы и индивидуальные особенности, которые повлияли на рыночную цену объекта;
  • применённые методы;
  • расчёты;
  • итоговый результат.

Этот документ должен быть составлен независимым оценщиком, у которого есть разрешение на осуществление оценочной деятельности.

Почему стоит обратиться именно к нам

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования. Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов. Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно. Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Как и где узнать размер КС

Сведения о кадастровой стоимости содержатся в реестре недвижимости (ЕГРН). Так как этот источник информации является публичным, данные в нем находятся в свободном доступе для граждан и организаций.

Сведения о КС конкретного объекта недвижимости предоставляются бесплатно. Получить их можно несколькими способами, в том числе онлайн:

  • в Фонде данных государственной оценки;
  • посредством Публичной кадастровой карты;
  • через справочный онлайн-сервис Росреестра;
  • подав «Электронный запрос сведений из ЕГРН»;
  • обратившись лично в офис Росреестра;
  • посетив ближайшее отделение МФЦ.

Ответ на запрос, отправленный через онлайн-сервисы Росреестра, предоставляется в электронном виде. Чтобы получить официально заверенную выписку из ЕГРН, необходимо либо лично обратиться в офисы Росреестра/МФЦ, либо направить электронный запрос через специальную форму, отметив, что информация в виде справки должна быть прислана по почте.

Больше об этом читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн».

Этапы № 4 и № 5. Подготовка необходимых документов и подача их вместе с заявлением в комиссию или суд.

Кроме отчёта об оценке и экспертного заключения, собственник должен собрать следующие документы:

  • Кадастровую справку. Её заказывают в Росреестре и готовится она, как правило, 3 дня.
  • Копию свидетельства о праве собственности, либо другого правоустанавливающего документа. Её нужно заверить у нотариуса.

Независимая оценка

Как мы уже сказали, независимая оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости – важнейший этап процедуры. Именно ее результаты станут основой заявления и иска об оспаривании КС.

Не имеет значения, что написано в иске, каким даром убеждения обладает истец или насколько завышен размер КС. Если отчет об оценке рыночной стоимости будет недостаточно обоснован, рассчитывать на благоприятное решение нельзя.

Обращаем внимание, что субъектом оценочной деятельности, имеющим право пересматривать отчет об оценке КС, может быть лишь оценщик, который:

  • имеет квалификационный аттестат с соответствующим направлением оценки;
  • застраховал свою ответственность в соответствии с законом;
  • является членом саморегулируемой организации оценщиков.

Выбирая, куда обращаться для пересчета КС, остерегайтесь оценщиков, не имеющих деловой репутации на рынке и предлагающих существенное снижение кадастровой цены при незначительных расходах. Вероятнее всего, такой отчет суд не признает достоверным.

Больше о выборе оценщиков читайте в статье «Независимая оценка недвижимости».

Этап № 7. Внесение изменений в Государственный кадастр.

Итак, Комиссия при Росреестре приняла положительное решение о пересмотре кадастровой оценки. Дальнейший ход действий таков:

  • В течение 5 (рабочих) дней отправляется копия решения в Росеестр и орган кадастрового учёта.
  • В течение 10 дней после даты завершения споров Росреестр направляет информацию о новой кадастровой стоимости в орган кадастрового учёта. Последний, в свою очередь, в десятидневный срок после получения этой информации должен внести изменения в Государственный кадастр недвижимости.

Новая кадастровая стоимость начинает «действовать» с 1 января того года, когда собственник подал заявление о её пересмотре.

Обращение в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (№ 135-ФЗ) Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» (№ 237-ФЗ) от Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке» (ФСО № 3)

Этап № 3 (5-10 дней). Экспертиза СРО отчёта об оценке.

Экспертное заключение, составленное СРО, подтверждает, что отчёт об оценке оформлен по правилам и в соответствии с законодательством в этой области. До 2019 года положительное экспертное заключение было обязательным документом при оспаривании кадастровой стоимости. Сегодня в законе ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» нет этой нормы, но некоторые суды продолжают требовать этот документ.

По решению КС РФ, с марта 2019 года собственники могут подавать исковое заявление с другими обязательными документами, но без экспертного заключения. Но это «разрешение» распространяется только на те ситуации, когда собственник для оспаривания сразу обратился в суд, а не обжалует решение Комиссии при Росресстре.

А необходимо ли заключение при пересмотре кадастровой стоимости через комиссию при регистрирующем органе. Как показывает практика, она запрашивает положительно заключение эксперта в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости больше кадастровой на 30% и более.

Порядок оспаривания в комиссии


Подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно тремя способами:

  1. в Управление Росреестра;
  2. через многофункциональный центр;
  3. через портал госуслуг.

К заявлению об оспаривании, согласно ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ необходимо приложить следующий перечень документов, иначе его не примут к рассмотрению:

  1. выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  2. копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  3. отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

А вот ст. Закона № 135-ФЗ добавляет к этому перечню еще и документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Правда дальше идет оговорка, что оно прилагается в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений.

Есть одна несостыковка. Закон № 237-ФЗ говорит просто о копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, а Закон № 135-ФЗ — о нотариально заверенной копии такого документа.

Подобное двойное регулирование одного и того же вопроса всегда сбивает с толку.

В течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании комиссия должна направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости.

Заявление об оспаривании должно быть рассмотрено комиссией в течение тридцати дней со дня его поступления.

Свои пояснения представляют лица, которые осуществляли определение кадастровой и рыночной стоимости. Также их приглашают для участия в заседании комиссии.

В соответствии с ч. 15 Закона № 237-ФЗ комиссия по результатам рассмотрения вправе принять одно из двух решений:

  1. об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  2. об отклонении заявления об оспаривании.

Для полноты картины обратимся также к ст. Закона № 135-ФЗ.

В ней указано, что в случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, заказчик работ обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если заявление было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решение комиссии может быть оспорено в суде. Впрочем, можно, как уже говорилось выше обратиться в суд сразу.


Этап № 6 (1-2 месяца). Рассмотрение заявлений государственными органами и принятие решений.

Суд рассматривает административное исковое заявление в течение 2 месяцев, а комиссия – в течение одного. Если отчёт об оценке не вызовет нареканий, то будет вынесено решение о пересмотре.

Собственник должен быть готов принимать участие на судебных заседаниях, если оспаривание происходит через суд. Также следует предварительно уточнить, входит ли в услугу независимого оценщика участие в судебном заседании с целью защиты пунктов отчёта об оценке.

Стоимость независимой оценки для оспаривания

Из описанного выше следует, что переоценка кадастровой стоимости квартиры возможна лишь на основании индивидуальной рыночной оценки. Чем тщательнее она будет проведена и обоснована, тем у заявителя больше шансов получить положительный результат.

Наиболее объективные цифры обеспечивает одновременное применение нескольких подходов и методик оценивания. Это возлагает на оценщика значительный объем работы по анализу:

  • рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости;
  • инфраструктуры;
  • состояния оцениваемого объекта;
  • планировки, этажности, типа объекта и прочих индивидуальных характеристик;
  • спроса и предложений на момент проведения кадастровой оценки;
  • удаленности и так далее.

Кроме того, итоговая стоимость объекта также будет зависеть от региона, вида оцениваемой недвижимости и репутации самого оценщика – чем она выше, тем дороже услуги специалиста.

Вот во сколько в среднем обойдется собственнику независимая оценка для обжалования кадастровой стоимости:

  • земельного участка – от 4 тыс. рублей для регионов и от 8,5 тыс. рублей в столице;
  • жилой недвижимости – от 3-5 тыс. рублей в регионах и от 4-6 тыс. рублей в Москве;
  • коммерческой недвижимости – от 8 тыс. рублей в регионах и от 10-12 тыс. рублей в Москве.

Важно, что в каждом случае итоговая стоимость оценивается индивидуально и может отличаться даже для типовых объектов.

Цели проведения

Фото 4

Владелец участка, оспаривая его кадастровую стоимость, обычно преследует одну или несколько следующих целей:

  • уменьшение суммы платежа по налогу на землю;
  • снижение выкупной цены, которую потребуется заплатить за оформление участка в собственность;
  • пересмотр размера арендной платы за пользование землей в меньшую сторону;
  • совершение сделки с объектом недвижимости на более выгодных условиях (таких, как продажа участка или его сдача в аренду);
  • уменьшение суммы имущественного налога (если на территории землевладения располагается организация).

Гражданин, в распоряжении которого находится угодье, в особых случаях может быть заинтересован в увеличении размера выплаты по страховке или пересмотре в большую сторону суммы материального ущерба. В таких ситуациях его интерес состоит в переоценке кадастровой стоимости земли в сторону ее повышения.

В соответствии с законодательными актами на уровне регионов и муниципалитетов владелец участка может быть заинтересован в пересмотре его кадастровой стоимости и в других случаях, когда это ему выгодно.

Процедура оспаривания и тип объекта недвижимости

Важно понимать, что у процедуры оспаривания в каждом случае есть свои особенности, ведь разные объекты недвижимости имеют индивидуальные ценообразующие факторы. Рассмотрим несколько примеров:

  • переоценить кадастровую стоимость земельного участка можно на основании смены главных критериев оценки: его целевого назначения или разрешенных видов использования;
  • пересмотр КС в отношении жилой недвижимости возможен по причине ее аварийного состояния, отсутствия коммуникаций, неучтенных при массовой оценке разрушений/реконструкций;
  • оспаривание КС объектов незавершенного строительства возможно по причине их сноса, произошедшего на момент оценки;
  • снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости возможно в связи со снижением балансовой и остаточной стоимости встроенных помещений;
  • снизить КС объектов водного и лесного фонда можно по причинам значительного ухудшения их состояния и действия антропогенных факторов.

Больше информации читайте в материале «Изменение кадастровой стоимости недвижимости в 2019 году».

Как уменьшить КС: подробное руководство

Многим налогоплательщикам будет полезно узнать, можно ли опротестовать кадастровую стоимость недвижимого имущества и как это сделать, если основания для протеста действительно есть.

Желание оспорить КС обычно возникает у собственников, считающих завышенной сумму в налоговом уведомлении из ФНС (Федеральной налоговой службы). Зачастую кадастровая стоимость и в самом деле бывает завышена, то есть превышает реальную цену, за которую можно продать объект.

Если вы интересуетесь, как снизить кадастровую стоимость жилого дома, обратите внимание: это возможно лишь при наличии у собственника доказательств необоснованного завышения КС.

Подтверждением данного факта могут служить:

  • результаты независимой оценки, согласно которым реальная рыночная стоимость окажется ниже;
  • результаты экспертизы, указывающие на недостоверность использованных сведений.

Процесс оспаривания может занять не один месяц и потребует немалых расходов. Пошаговая инструкция по оспариванию включает в себя следующие шаги:

  1. Получение информации о кадастровой стоимости, самостоятельный анализ рыночных цен на идентичные объекты недвижимости и предварительное выявление завышения КС.
  2. Запрос в местных органах власти сведений, использовавшихся при проведении кадастровой оценки, анализ полученных отчетов, экспертиза кадастровой стоимости недвижимости с целью выявления недостоверных сведений.
  3. Обращение к оценщику и получение отчета о реальной рыночной стоимости объекта.
  4. Сбор и подготовка документов для оспаривания.
  5. Подача заявления во внесудебном порядке: участие в заседании комиссии, получение решения.
  6. В случае отказа – обращение с заявлением об оспаривании в административный суд.
  7. Внесение измененных сведений в ЕГРН.
  8. Снижение налогооблагаемой базы и возврат переплаченных сумм имущественных налогов.

Точно придерживаясь этих шагов и учитывая процессуальные особенности, описанные ниже, соискатель без проблем сможет уменьшить кадастровую стоимость здания самостоятельно.

Те, кто не уверен, что справится с этой задачей, могут обратиться к специалистам, которые оспорят КС без участия заинтересованного лица.

Основания для оспаривания кадастровой цены

В соответствии со ст. Федерального закона от № 135 «Об оценочной деятельности в РФ (далее – ФЗ № 135), пересчитать кадастровую стоимость можно только по двум основаниям:

  1. При проведении кадастровой оценки оценщик использовал недостоверные данные об объекте недвижимости.
  2. Рыночная стоимость, установленная по результатам независимой оценки на дату определения КС, оказалась ниже, чем сама КС.

Под недостоверными данными, примененными при кадастровой оценке, принято понимать ошибки оценщика, в том числе использование неправильных характеристик, которые повлияли на итоговый результат.

Согласно п. 13 Постановления Пленума ВС РФ № 28 от , пересмотреть кадастровую цену по причине использования недостоверных данных можно в случае искажения сведений, обусловленного:

  • указанием неправильной информации в перечне объектов, подлежащих оценке;
  • допущением ошибок при определении основных ценообразующих факторов: расположения объекта, его назначения, целей использования, площади;
  • ошибками при расчете конечной КС;
  • игнорированием информации об аварийном состоянии предмета оценки.

Решая, что делать, если кадастровая стоимость завышенная, для начала стоит послать запрос о сведениях, использовавшихся при проведении оценки, заказчику процедуры:

  • в управление государственного имущества;
  • в профильное региональное министерство;
  • в иной орган регионального/местного самоуправления.

Согласно регламенту, информация в виде отчетов об оценке должна быть передана по запросу в течение 7 рабочих дней. На основании анализа и экспертизы полученных сведений можно выявить ошибки и оспорить кадастровую цену.

Впрочем, несогласие с ней можно выразить и посредством индивидуальной оценки и определения рыночной стоимости на дату расчета КС.

Рыночная оценка позволяет учесть не только общие, но и индивидуальные характеристики конкретного объекта. П. 3 ст. 66 ЗК РФ позволяет указывать рыночную цену в качестве кадастровой в ЕГРН.

Два пути оспаривания


Пересмотр кадастровой стоимости может быть осуществлен в административном и судебном порядке.

В административном порядке заявление об оспаривании рассматривает комиссия по рассмотрению споров при Управлении Росреестра соответствующего субъекта РФ (ч. 2 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

До 1 января 2019 года предварительное обращение в комиссию для юридических лиц было обязательным. Если заявитель обращался в суд напрямую, минуя рассмотрение заявления комиссией, то это влекло за собой оставление иска без движения. При непредставлении в суд в установленный срок доказательств рассмотрения дела комиссией суд возвращал заявление.

Но после вступивших 1 января 2019 года поправок в ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ прямо указано, что Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Такое изменение — очень позитивное явление, поскольку устраняются дополнительные барьеры при изменении кадастровой стоимости. Еще до внесения поправок в законодательство многие видели в обязательном рассмотрении заявления комиссией лишнее звено в процедуре оспаривания кадастровой стоимости. И эффективность такого досудебного оспаривания вызывала сомнения.

Вот, например, статистические данные за первый квартал 2019 года.

«Из общего числа заявлений, принятых Комиссиями к рассмотрению, за указанный период [с по , на сайте Росреестра информация постоянно обновляется - А.С.] решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 4457 заявлений (7686 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 3592 заявлений (8572 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 203 заявлений (2040 объектов недвижимости), 219 заявлений (739 объектов недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией».

Источник: Росреестр

Как видите доля отказов в пересмотре кадастровой стоимости очень значительна.

Но если эти данные не отбили у вас желание сперва обратиться в комиссию, то давайте рассмотрим в каком порядке она рассматривает заявление.

Пакет необходимых документов

Ходатайствуя о пересмотре КС, заявитель обязан указать факты и обстоятельства, обосновывающие его требование. Перед тем как оспорить кадастровую оценку, соискатель должен собрать исчерпывающий пакет документов для внесудебного порядка обжалования:

  1. Заявление о пересмотре.
  2. Выписку из ЕГРН с указанием в ней КС.
  3. Нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право на недвижимость: договор купли-продажи/дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее.
  4. Документы, подтверждающие недостоверность информации, использованной при массовой оценке.
  5. Документы, подтверждающие наличие ошибки при ее проведении, оценочная экспертиза.
  6. Отчет о расчете рыночной цены на дату определения КС. Если рыночная цена отличается от КС более чем на 30%, дополнительно подается положительное экспертное заключение организации оценщиков, иначе заявление будет отклонено (п. 20 Порядка, утв. Приказом Минэка № 263).

При судебном обжаловании для физических лиц предусмотрен ряд дополнительных документов:

  • исковое заявление и по одной его копии для каждого из ответчиков;
  • негативное решение комиссии во внесудебном порядке (при наличии);
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины в размере 300 рублей;
  • доверенность, если в деле участвует представитель истца;
  • иные документы, подтверждающие требования заявителя.

Без этих документов заявление об оспаривании не будет рассмотрено ни в одном из указанных порядков.

Порядок досудебного обжалования

Рассмотрим подробнее, как обжаловать кадастровую стоимость земельного участка до обращения в суд.

Обращение в комиссию по рассмотрению споров

В комиссию по рассмотрению споров, касающихся пересмотра результатов оценки кадастровой стоимости, могут обратиться граждане, если их интересы нарушены вследствие неверной оценки стоимости участка.

Особенности процедуры и общие требования к комиссии

В соответствии со ст. закона № 135-ФЗ в составе комиссии должны присутствовать представители:

  • органа исполнительной власти субъекта РФ;
  • органа, в полномочия которого входит проведение процедуры государственной кадастровой оценки;
  • органа исполнительной власти федерального уровня, который Правительство РФ наделило полномочиями на ведение кадастрового учета (орган регистрации прав).

Закон устанавливает ограничение на количество лиц, занимающих государственные должности РФ или ее субъектов, а также должности муниципальной службы, входящих в состав комиссии. Их должно быть не более 50% от ее общей численности.

В комиссию могут входить представители саморегулируемых организаций оценщиков и представители предпринимательского сообщества, кандидатуры которых должны быть выдвинуты некоммерческими организациями.

Обратиться в комиссию может не только гражданин, но и представитель организации, а также орган государственной или муниципальной власти.

Документы

Гражданин, решивший оспорить кадастровую стоиомость объекта недвижимости путем обращения в комиссию, должен прежде всего написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Его можно подавать с того момента, когда КС объекта уже внесена в реестр недвижимости.

Продолжительность данного периода ограничена по времени, сделать это надо не позже чем через 5 лет с момента внесения в Росреестр результатов оценки.

Ознакомится с бланком заявления можно, перейдя по ссылке и загрузив его к себе на компьютер.

В Законе об оценке приводится перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению. К ним относятся:

  • выписка из Росреестра, содержащая информацию о кадастровой стоимости земельного угодья, которая подлежит пересмотру;
  • копия документа, подтверждающая права заявителя на участок земли, если он является владельцем этого участка (она подлежит заверению у нотариуса);
  • документы, подтверждающие факт недостоверности данных, использовавшихся для расчета КС объекта (если основанием подачи заявления служит использование в процессе оценки ошибочных сведений);
  • в случае, когда основанием пересмотра КС недвижимости является определение ее рыночной стоимости, подается соответствующий отчет в виде электронного документа и его бумажной копии.

Доказательством того, что кадастровая стоимость определена неправильно, может служить заключение, полученное у заказчика работ, направленных на ее установление.

Таким заказчиком может быть министерство имущественных отношений, управление госимущества субъекта РФ или муниципальный орган.

Полученные сведения необходимо передать комиссии в течение 7 дней.

Если от имени гражданина действует его представитель, на имя последнего также следует оформить доверенность и заверить ее у нотариуса.

В случае необходимости к заявлению можно приложить также и другие документы.

После передачи документов гражданину, подавшему заявление, вручается соответствующая расписка. В ней, помимо всего прочего, содержатся контактные данные и указана дата проведения заседания.

Причины отказа в изменении

В принятии заявления будет отказано в следующих случаях:

  • при отсутствии документов, которые должны быть к нему приложены;
  • на момент подачи заявления прошло больше 5 лет после включения в реестр информации о кадастровой стоимости землевладения;
  • кадастровая стоимость участка соответствует его рыночной стоимости.

Участие в заседании комиссии

После того, как заявление было принято, оно подлежит рассмотрению по существу в течение 1 месяца. Отсчет данного срока начинается со дня поступления заявления в комиссию. В большинстве случаев оно рассматривается гораздо раньше, уже через 12-14 дней.

С этого же дня отсчитывается 7-дневный срок, в течение которого комиссия должна надлежащим образом уведомить о принятии заявления муниципальный орган самоуправления по местонахождению земельного надела. В уведомлении должна быть указана дата рассмотрения этого заявления.

Председатель комиссии может обратиться с запросом в организацию, являющуюся исполнителем работ, направленных на установление кадастровой стоимости, оспаривание результатов которых производится, а также к оценщикам, составившим отчет, данные которого оспариваются.

Чтобы заседание комиссии было признано правомочным, достаточно участия в нем хотя бы половины ее членов.

Чаще всего на заседание комиссии приглашаются 20-30 человек с аналогичной проблемой, которые перечислены в заранее составленном перечне. Заявитель (как и другие обратившиеся по той же самой причине) может принимать участие в ее заседании.

Лица, которые указаны в перечне, вызываются в зал заседания по очереди в соответствии со своим порядковым номером.

Далее идет процесс обсуждения, в котором принимает участие и сам обратившийся гражданин.

Лучшим вариантом будет его участие в рассмотрении заявления одновременно с оценщиком.

Если будет доказано, что кадастровая стоимость рассчитана неверно, заказчик работ по ее определению должен обеспечить проведение повторной оценки.

В ситуации, когда была установлена рыночная стоимость объекта, комиссия может постановить приравнять его кадастровую стоимость к рыночной.

О результатах своего решения комиссия должна уведомить заявителя в течение 5 дней с момента его принятия.

В этот же срок уведомляется и орган муниципальной власти по местонахождению недвижимого имущества, а также местное подразделение Росреестра.

Подробно рассмотрев порядок изменения кадастровой стоимости земельного участка в досудебном порядке, перейдем к вариантам действий в том случае, когда все наши усилия так и не увенчались успехом.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://pravovdom.ru/ocenka/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti.html
  • https://www.law.ru/article/22265-osparivanie-kadastrovoy-stoimosti
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/poryadok-osparivanija
  • https://www.mos-expert.com/estimate/osparivanie_kadastrovoi_stoimosti_posledovatelnost_osparivaniya_rezultatov_kadastrovoj_ocenki.htm
  • https://lawyerlife.ru/sudebnyj-process/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий