Что значит квартира не подходит под ипотеку

 

Какое жилье подходит под ипотеку? Как определить, можно ли оформить ипотеку на выбранную вами недвижимость? Как ускорить оформление ипотеки? Ответы на все - в нашей статье!. Какое жилье выбрать? Какие требования Сбербанк предъявляет к квартирам, документам на право собственности и технической документации.

Требования к внутреннему обустройству квартиры

Чтобы иметь представление о том, какую квартиру следует выбирать при оформлении ипотеки в Сбербанке, следует обратиться к условиям внутреннего обустройства:

  • Должны быть проведена как минимум  холодная вода;
  • Необходимо наличие санузла (если квартира находится в доме на двух собственников, то и допустим Сбербанком уличный туалет), системы отопления, кухня должна быть вентилируемой;
  • Каждая комната должна быть оснащена батареями;
  • Каждое окно должно быть полностью остекленным;
  • Входные и остальные двери должны находиться в целом состоянии и функционировать должным образом;
  • Расположение окон, дверных проемов должно соответствовать технической документации;
Рекомендуемая статья: Оформить ипотеку на квартиру в Сбербанке

Следовательно, уже изучив требования к месторасположению и состоянию здания, можно вычеркнуть из списка помещения, не подходящие для проживания. Квартира, передаваемая в залог Сбербанка должна иметь все, что необходимо для нормального проживания и эксплуатации, в том числе окна и двери должны быть и исправно функционировать.

Все требования и условия, изложенные выше, обусловлены заинтересованностью Сбербанка в приобретении ликвидной недвижимости в период погашения залога. Большинство должников редко гасят кредиты за пару лет, и часто растягивают срок оплаты на долгие десятилетия, и в этом случае здание обязано выдержать любой срок.

Недвижимость – это залог

Банки дают кредит, только посмотрев, какую человек покупает квартиру. Мало шансов остается на одобрение ипотеки, если объект построен до 1970 года, имеет деревянные перекрытия или находится в полуразрушенном состоянии.

Если заемщик откажется выполнять свои обязательства, то ипотечная недвижимость будет продана с молотка. Поэтому жилплощадь должна быть ликвидной. Операции с жильем не являются профильным направлением финучерждений. Поэтому главная задача – это продать предмет залога без финансовых потерь.

Что означает жилье подходит под ипотеку

Есть несколько требования к жилью на вторичном рынке, которое можно оформить в кредит:

  1. Технические свойства. Дом должен быть построен основательно. Желательно, чтобы был каменный или деревянный фундамент. Жилье не должно быть слишком изношено. Степень ветхости не должна превышать 50%.
  2. Наличие коммуникаций. Финучреждение должно проверить, имеется ли свободный подъезд к зданию, подведены ли коммуникации.
  3. Чистота сделки. Не должно возникнуть проблем с оспариванием в виде неожиданных претендентов на наследство или несовершеннолетних детей. Поэтому банковские служащие проверяют, чтобы с документами было все в порядке.
  4. Разрешено использование земельного надела. Если предназначением земли является частное строительство или занятие сельским хозяйством, то кредитная организация одобрит сделку.
  5. Наличие исправной крыши. Это требование актуально к квартирам, которые расположены на верхних этажах.

Подыскивая загородный дом, желательно проверить, стоит ли надел на кадастровом учете, сделана ли подводка необходимых коммуникаций. Если упустить из виду важные нюансы, значит, есть риск, что банк не одобрит заявку на получение кредита.

Юридические нюансы

Жилье проходит двухуровневую проверку по всем вышеизложенным требованиям, рассматривается возможность сохранения стоимости данного жилья на протяжении всего периода ипотечного кредитования. После этих операций наступает время правового аудита, при котором происходит:

  • Оценка стоимости жилой площади на рынке, которая проводится при участии выбранного Сбербанком независимого эксперта;
  • Контроль юридической чистоты будущей сделки, при котором будут выявлены потенциальные кандидаты на собственность, учитывая несовершеннолетних, недееспособных или отбывающих наказание, выписанных по причине нарушения требований законодательства;
  • Проверка полного соответствия технических характеристик недвижимости и сведений, содержащихся в документах.

Однако многие собственники жилой площади, как правило занимающиеся перекупом недвижимости, стремятся понизить сумму в договоре купли-продажи. При заключении сделки с участием какой-либо финансовой организации такая возможность появляется только тогда, когда клиент оплатит всю оставшуюся стоимость сам. Такое происходит из-за налогообложения, согласно соответствующему требованию законодательства сумма средств от продажи жилой площади, которая находится во владении продавца менее пяти лет, подвергается обложению налогом той части недвижимости, которая в цене превышает 1 млн. рублей. В то же время, банк обычно заключает сделки с собственниками, которые имеют во владении недвижимость уже более пяти лет.

Рекомендуемая статья: Ипотека без первоначального взноса

Даже если владелец недвижимости считает ее завышенную цену обоснованной, ему будет необходимо снизить стоимость до уровня, назначенного в итоге независимой экспертизы во время правового аудита. Банк даст одобрение только в том случае, если продавец даст одобрение на скидку, и стоимость жилой площади не превысит указанной экспертом суммы. Однако, если клиент выразит готовность взять на себя все дополнительные расходы, то продавец может договориться с покупателем, что послужит альтернативным решением вопроса стоимости.

Как банк проверяет квартиру?

Фото 2

Основная задача специалистов банка на этапе проверки недвижимости — убедиться в её юридической чистоте. Для этого они запрашивают у текущего собственника (продавца) полный пакет документов по недвижимости (выписку ЕГРН, свидетельство о праве собственности и т. д.). Проверяется также наличие судебных споров в отношении данного жилья как в настоящее время, так и в прошлом.

Сотрудники банка на этапе проверки оценивают ликвидность приобретаемой недвижимости. Они определяют примерную сумму, за которую заложенное жильё можно быстро продать, основываясь на отчёте оценочной компании.

Какое жилье не подходит

В нашей стране очень сложно сразу приобрести хорошее жилье. Поэтому многие граждане решают начать с малого–приобрести комнату в коммунальной квартире или общежитии. Но скорее всего покупку комнаты руководство финучреждения не одобрит. Значит, придется оформлять потребительский кредит.

Важно! Необязательно покупать роскошные апартаменты. Но минимальным требованиям недвижимость должна отвечать. Должен быть отдельный вход и санузел, кухня. Кроме того обязательно наличие электрических, паровых, а также газовых систем.

Квартира не подходит под ипотеку, если незаконно проведена перепланировка. Агенты недвижимости могут скрыть этот факт, но если эти обстоятельства станут известны, шансы на получение кредита будут равны нулю.

Что подходит под ипотечный кредит

Человек ищет, где ему комфортно будет жить, а руководство банка проверяет дома, подходят или нет под ипотеку, с точки зрения, можно ли их продать.

В жизни случается всякое. Может измениться финансовое положение заемщика, произойти резкий скачок курса доллара. Банк рискует остаться в убытке, если должник не сможет платить. Поэтому учитывается возраст жилья. Не секрет, что новостройки на рынке недвижимости стоят гораздо дороже, чем квартиры на вторичном рынке. Чем раньше построен дом, тем сложнее будет найти на него покупателей.

Юридические тонкости

После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:

  • оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
  • проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
  • установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.

Помеха махинациям продавца

Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.

Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.

Перепланировка должна быть законной

Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.

Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2019 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.

Ипотека для военнослужащих

Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:

  • коттеджи;
  • таунхаусы;
  • частные дома с участком земли;
  • коммуналки во владении одного субъекта.
Фото 2

Как узнать, подходит ли квартира под ипотеку?

Узнать о том, подходит ли квартира под ипотеку, можно только после одобрения заявки и предоставления всех документов по недвижимости в банк (отчёта об оценке, выписки из ЕГРН). Сотрудники банка проверят юридическую чистоту квартиры, проведут при необходимости её осмотр и затем примут решение по вопросу согласования в качестве объекта залога.

Если в согласовании недвижимости будет отказано, то банк уведомит, почему квартира не подходит под ипотеку. Рассмотрим наиболее частые причины отрицательного решения:

  • несоответствие квартиры минимальным требованиям банка;
  • наличие неузаконенной перепланировки, выявленной оценщиком или специалистами банка;
  • неполный комплект документов;
  • проблемы с юридической чистотой.

Что подходит под ипотеку

Подходит ли жилье под ипотеку оценивается с той позиции, сколько лет оно находится в собственности. В основном кредитные организации выбирают тех собственников, которые владели недвижимостью более трех лет. Когда срок недвижимости составляет менее трех лет, то придется дополнительно платить налог со сделки.

Особенности расположения здания

Первым делом следует знать требования по расположению:

  • Многоквартирное здание должно обладать приемлемым санитарно-техническим состоянием, не подлежать сносу. Узнать о том, будет ли дом подвержен расселению или сносу, можно, обратившись в администрацию данного территориального субъекта;
  • Квартира, располагающаяся в частном доме (бараке) без центрального отопления и канализации не подлежит рассмотрению только если по документам это доля или имеет износ здания более 50%;
  • Квартира или дом должны находиться на территории РФ, за исключением полуострова Крым и города Севастополя, поскольку Сбербанк не имеет офисов на этих территориях;
  • Продавцу следует подавать заявку, имея квартиру или дом в собственности не менее трех лет. Иначе могут возникнуть проблемы в будущем, если родственники продавца станут претендовать на часть или жилье полностью;
  • Общежития и помещения гостиничного типа вполне подойдут под Сбербанк;
  • Кредиторы негативно относятся к квартирам, размещенным в подвале, на нижнем, или последнем этаже;
  • Имущество должно располагаться в развитых районах, должны присутствовать больницы, школы и детские садики;
  • Редко кредитуют «сталинки» — из-за деревянных междуэтажных перекрытий и «хрущевки».
Рекомендуемая статья: Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке

Данные ограничения обусловлены требованием к ликвидности помещения, которое необходимо изложить банку как гарантию на возврат средств. Залог, не подходящий хотя бы под одно из условий, продать будет крайне проблематично.

Неофициальная перепланировка

Сделка по ипотеке способна сорваться в том случае, если в ходе ремонтных работ имела место внеплановая перепланировка или переустройство помещения, которые не были предусмотрены в техническом документе и не были согласованы по требованиями законодательства.

Ранее каждый объект ипотечного кредитования подвергался обязательной инвентаризации БТИ , для обновления  технического паспорта на квартиру, в ходе которой и выявлялась проведенная перепланировка. В настоящее время данное требование аннулировано, и квартира, в которой произведена перепланировка, имеет все шансы быть быстро продана при отсутствии каких-либо претензий у покупателя. Однако юридическое сопровождение, которое происходит при непосредственном участии банка в данной процедуре, предусматривает соблюдение вышеизложенного требования. При выявлении такого факта сделка отложится до момента согласования со всеми инстанциями проведенного переустройства помещения, и по срокам эта процедура очень затянется (от 2 до 6 месяцев).

Перепланировку очень часто обнаруживает независимый оценщик при выезде на квартиру и ее фотографировании. По закону оценщик обязан проверить соответствие планировки квартиры и сделать отметку в отчете об оценке. Поэтому вариантов скрыть сведения о перепланировке от Сбербанка нет. 

Как узнать – подходит квартира под ипотеку или нет

Фото 4

Чтобы ответить на этот вопрос необходимо выяснить, удовлетворяет ли приобретаемое жильё требованиям конкретного банка.

Сделать это можно следующим образом:

  1. Сведения, касающиеся вопросов сноса, расселения, капитального ремонта можно получить, обратившись в администрацию населённого пункта, где расположен объект залога.
  2. Информацию о наличии обременения или его отсутствии можно получить в Росреестре.
  3. По записям в домовой книге можно посмотреть, кто, когда и по какой причине был выписан из квартиры.
  4. Период владения квартирой собственником подтверждает свидетельство о собственности.
  5. Срок эксплуатации и всю информацию о техническом состоянии дома, его конструктивных особенностях можно выяснить тремя способами:
    • через официальный сайт Росреестра (). Нужно оплатить госпошлину в размере 150 рублей и заказать технический паспорт. После отправки квитанции об оплате на почту придёт электронная версия запрашиваемого документа;
    • обратившись непосредственно в БТИ заказать бумажную версию технического паспорта. Срок изготовления – 1 месяц, стоимость – около 800 рублей;
    • через такие онлайн-сервисы (для Москвы и Санкт-Петербурга), как «Тип дома», «Неспроста», «Где этот дом» и т. д.

Технический план содержит сведения о виде домовых перекрытий, ведь квартиры в старом деревянном доме с деревянными перекрытиями в ипотеку не попадают.

Особенности недвижимости на первичном рынке.

Особенности недвижимости на первичном рынке. какое жилье подходит под ипотеку

Рассматривая вопрос, какая квартира подходит под ипотеку, вторичное жилье выбирают те, у кого есть достаточно времени на поиск и одобрение недвижимости, а также те, кто хочет сразу въехать в квартиру, не дожидаясь ее ввода в эксплуатацию. Однако такой вариант подходит далеко не всем. Преимущества первичного рынка в следующем:

  • На этапе строительства можно приобрести квартиру большей площади по более доступной стоимости.
  • Кроме того, на квартиры в строящихся домах в любом банке процентные ставки также будут понижены, что подходит для тех, кто не может позволить себе высокую нагрузку на семейный бюджет.
  • Помимо прочего, при оформлении ипотеки на строящееся жилье не нужно проводить оценку недвижимости и платить за это дополнительные деньги.
  • Из этого же проистекает и следующее преимущество: нет трудностей с продавцом, который хочет продать квартиру подороже, а все документы у застройщика уже готовы.

Однако все это верно только в том случае, если вы приобретаете квартиру у застройщика, аккредитованного банком. Отвечая на вопрос, какая недвижимость подходит под ипотеку на первичном рынке, важно понимать, что при покупке квартиры у застройщика, с которым банк не работает, все риски вы берете на себя. Только аккредитованный банком застройщик может гарантировать сдачу объекта в срок. Обращаясь к другому застройщику, вы можете попасть в ситуацию, когда сдача объекта затягивается, а деньги по ипотеке платить надо, так как банк вовсе не интересуют проблемы застройщика: он деньги потратил, а вы обязаны их возместить.

Именно поэтому большинство банков работают только с определенными застройщиками. В этом может крыться причина, почему квартира не подходит под ипотеку, даже если соблюдены все остальные условия, и документы застройщика в порядке. Просто банк не работает с ним, и не хочет связываться с возможными трудностями.

Если вы хотите выгодно приобрести жилье в новостройке на этапе строительства, рекомендуем вам заранее изучить перечень застройщиков, с которыми работают банки, и подобрать оптимальный для вас вариант. Таким образом, при оформлении ипотеки на новостройку на этапе строительства надо начинать с подбора недвижимости, а уж потом смотреть, какие банки работают с выбранным вами застройщиком и выбирать из них.

Критерии для выбора могут быть различными: минимальные процентные ставки, местоположение объекта, общая стоимость жилья. Яркий пример – Россельхозбанк. По акции от застройщиков, с которыми Россельхозбанк работает, можно оформить ипотеку под 5%: минимальная ставка по стране. Однако эта акция распространяется только на определенные объекты, вплоть до конкретного адреса строящегося дома.

Основное преимущество оформления ипотеки на строящуюся недвижимость – возраст дома для ипотеки не играет никакой роли, так как недвижимость только строится. Отсутствие дополнительных сборов и страховых взносов также будет дополнительным преимуществом. Говоря простыми словами, оформление ипотеки на строящуюся недвижимость – наиболее простой способ обзавестись собственным жильем.

Недостатков у такого способа мало:

  • Основной недостаток – необходимость ждать, пока объект будет введен в эксплуатацию. Нередко ожидание затягивается на годы, и хорошо, если у вас есть собственное жилье. Если же жилье арендуется, бывает трудно выплачивать одновременно арендную плату и ипотеку.
  • Также недостатком можно назвать невозможность прописаться в квартире. Для многих это решающий фактор.

Любые риски при оформлении такой ипотеки связаны с застройщиком. Поэтому мы рекомендуем вам оформлять ипотеку на строящееся жилье только у аккредитованных банком застройщиков.  В этом случае проблем с оформлением ипотеки не будет, и вопроса, какое жилье подходит под ипотеку, вообще не возникнет.

Фото 4

Какое жильё можно купить в ипотеку?

Банки дают ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке или напрямую у застройщика в строящемся или готовом доме. Но купить любую понравившуюся недвижимость в Сбербанке или другом банке нельзя. Банк рискует своими деньгами, предоставляя их в долг, поэтому выдвигает определённые условия кредитования и ряд требований к объекту недвижимости, выступающему залогом по ипотеке.

Расположение

Большинство банков предоставляет ипотечные кредиты на покупку квартиры только в тех регионах, где имеются их отделения. Охотней всего банки выдают ипотеку на покупку жилья в крупном городе или населённых пунктах, расположенных в пределах 20-30 км от него. Это связано с тем, что такая недвижимость является более ликвидной, то есть при возникновении проблем с погашением долга найти на неё покупателя будет значительно легче, чем на жильё в небольшом посёлке.

Банки не выдают кредиты на покупку квартиры в домах, признанных аварийными, подлежащими сносу, реконструкции и т. д. А также нельзя купить в ипотеку жильё в общежитиях (в т. ч. малосемейных).

Возраст

Банки стараются не выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартиры в панельных «хрущёвках». Обычно жильё можно купить в домах, построенных после 1970 года при условии, что износ не превышает 50-70%. Если дом признан подлежащим капитальному ремонту, то получить ипотечный кредит на покупку жилья в нем будет невозможно.

Рекомендуется рассматривать для приобретения квартиры в домах, построенных после 1990 года, период эксплуатации которых составляет не больше 70% от нормативного срока службы.

Материал

Здание, в котором находится приобретаемая квартира, должно иметь каменный, кирпичный или железобетонный фундамент и быть высотой не менее 3 этажей. А также оно не должно иметь деревянных перекрытий. Материал стен допустим любой, но если они выполнены из дерева, то согласовать квартиру будет сложнее. Не допускается приобретение в ипотеку квартир, расположенных на цокольных этажах.

Внутренняя отделка

Приобретаемое жильё должно иметь отдельный санузел и кухню, а также должно быть пригодно для круглогодичного проживания.

Рассмотрим, какие конкретно требования к удобствам в квартире выдвигаются банками:

  • наличие подключения к электрическим сетям и водопроводу (холодное и горячее водоснабжение);
  • оснащённость необходимыми сантехническими приборами в исправном состоянии;
  • подключение к централизованной или внутренней системе отопления (водяной, электрической и т. д.) и наличие нагревательных приборов во всех комнатах и других помещениях;
  • наличие кухонной плиты — газовой или электрической — согласно техническим требованиям здания;
  • соответствие напольных, потолочных и настенных покрытий технической документации на жилое помещение.

Планировка

Планировка жилого помещения должна соответствовать данным в техпаспорте. А все перепланировки должны быть зарегистрированы в соответствии с законом.

Банки предпочитают не иметь дела с готовым жильём с неузаконенной перепланировкой. А в случае, если они всё-таки согласятся на оформление ипотеки, в договоре будет прописано условие, что вы, как новый собственник, обязуетесь восстановить первоначальное состояние жилья или зарегистрировать должным образом имеющуюся перепланировку.

Какие документы нужны на недвижимость?

Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме у аккредитованного банком застройщика, то для согласования её в качестве залога потребуется только договор долевого участия в строительстве. При покупке жилья у компании-застройщика, ещё не прошедшей аккредитацию, понадобится полный пакет её учредительных документов (Устав, приказ о назначении руководителя, выписка из ОГРН и т. д.).

При приобретении готовой недвижимости нужно представить в банк следующие документы:

  • отчёт об оценке;
  • свидетельство продавца о праве собственности на недвижимость (при наличии);
  • документ-основание возникновения прав собственности у продавца (например, договор купли-продажи);
  • выписку из ЕГРН;
  • выписку из поквартирной (домовой) книги;
  • технический и кадастровый паспорт.

Часто банк просить предоставить выписку по лицевому счёту, подтверждающую отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Фото 5

Ипотека в Сбербанке для военнослужащих

Для военной ипотеки существует специализированный перечень жилых объектов, предоставляемых для залога. Под такой тип ипотеки могут быть взяты не только квартиры, но и:

  • Таунхаусы;
  • Коттеджи;
  • Частные дома с участком земли.

Следовательно, на конструкции, подверженные горению или гниению, на помещения, где отсутствуют необходимые для жизни условия и удобства, не будет совершено сделки, и банк откажется от сотрудничества.

Все требования Сбербанка обусловлены тем, что в случае неспособности заемщика погасить долг по ипотеке, вся задолженность покроется за счет продажи объекта залога.

Риски кредитора будут сведены к нулю. Перед самой сделкой юристы банка имеют право провести проверку помещения или убедиться в соответствии с требованиями лично, после чего сделка может быть заключена.

Проверка на соответствие требованиям финансового учреждения к объекту ипотеки выполняется два раза. Сначала жилую площадь проверяет потенциальный покупатель, а затем представитель самого банка. Юрист будет задавать все изложенные выше вопросы касательно требований к жилью, следовательно, к тому моменту продавцу следует найти ответы по каждому пункту.

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

  • дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
  • квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
  • блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
  • дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
  • здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
  • к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:

  • Wikimapia;
  • «Где этот дом»;
  • «Неспроста»;
  • «Дома Москвы»;
  • «Тип дома».

Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.

Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

  1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
  2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
  3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
  4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
  5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
  6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
  7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
  8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.

Требования к износу здания и конструктиву

Фото 7

Существует перечень требования, касательно износа и конструктивных особенностей здания, подходящего под условия ипотеки в Сбербанке:

  • Износ здания не должен быть выше 70% от срока службы, указанного в техническом паспорте. Получить необходимую информацию можно, обратившись в онлайн-сервисы, в Росреестр или в БТИ;
  • Дом или квартира в ипотеку, с износом на 50% и более, и находящиеся в очереди на проведение капитального ремонта, не рассматриваются;
  • Обслуживанием парового, газового или электрического отопления должны заниматься муниципальные компании по официально заключенным договорам;
  • Сбербанк не рассматривает потенциально небезопасные конструкции. Квартира в ипотеку не должна быть построена из гниющих, горючих материалов, и должна иметь бетонный, железобетонный или каменный фундамент;
  • Вся перепланировка должна быть согласована по документами с Управлением архитектуры и градостроительства  и внесены соответствующие исправления в техпаспорт БТИ;
  • Сама конструкция многоквартирного дома не должна иметь видимых повреждений, и тем более стяжек уже существующих трещин.

Для получения необходимой информации о возрасте или износе здания, можно обратиться в онлайн-сервисы, такие как Wikimapia, «Где этот дом» и другие, однако на них есть точная информация преимущественно для Москвы и Санкт-Петербурга, но есть возможность узнать о периоде и точной дате строительства зданий.

При помощи официального веб-сайта ведомства Росреестра можно оформить заказ на получение кадастровой выписки для любого дома на территории РФ, данная операция будет стоить 400 рублей. Через несколько дней на указанную электронную почту придет  электронный формат выписки.

Последним способом является заявка в БТИ, он не требует работы с веб-сервисами и компьютерной техникой. Заказ необходимых документов в таком случае продлится примерно 30 дней, и будет стоить 800-900 рублей.

Следовательно, после получения справки о дате возведения здания, следует отсеять все варианты строений, возведенных в 1950 году и ранее, в том числе большинство «сталинок» и «хрущевок».

Как делается ипотека на дом

Ипотека на приобретение жилого частного дома имеет свои отличительные черты. Оформить её затруднительнее, чем на квартиру. И банки менее охотно идут на одобрение. В чём причина?

Так как приобретаемый дом – это будущее залоговое имущество для банка, то при любых условиях осуществляется проверка постройки по части строительства и юридической чистоты. Главное условие, как и в случае с квартирой, — ликвидность объекта на протяжении всего периода кредитования. Значение имеет процент износа жилого дома (не больше 40 %), строительные материалы, из которых сделан фундамент, опоры, несущие стены. Всё это влияет на срок службы дома.

Бетонные опоры и фундамент, каменные или кирпичные несущие стены обеспечивают больший срок эксплуатации дома, чем насыпной фундамент и деревянные стены. Поэтому эти дома считаются наиболее подходящими под ипотеку.

При оценке дома, в том числе, учитываются параметры:

  • дорожная инфраструктура и присутствуют ли коммуникации;
  • развитие социальной инфраструктуры в населённом пункте;
  • территориальная близость больших городов;
  • дом не должен быть запланирован к сносу;
  • назначение участка земли под домом и безусловное наличие права на владение им, оформление земли под индивидуальное жилищное строительство и наличие статуса поселения. Обязательно должно быть проведено межевание участка земли.

На рынке «вторички» купить в ипотеку дом вполне возможно, а на первичном рынке затруднительно.

Также нельзя купить полдома в банковскую ипотеку. В этой ситуации при продаже залогового имущества результат будет зависеть от третьих лиц, например, соседей. Для банков это невыгодно. Такой вариант возможен только в случае, если остальные доли в собственности на дом принадлежат заёмщику.

Если вы решили приобрести дом с помощью ипотеки, следует заранее изучить банковские условия выдачи кредитов под залог недвижимости на официальных сайтах.

Банковские ипотечные продукты на покупку жилого дома предполагают процент по кредиту выше на 2-3 процентных пункта, чем аналогичные продукты при покупке квартир. Средняя ставка от 12 %, первый взнос от 40 %, срок кредита – не более 360 месяцев. В залог передаётся либо покупаемый дом, либо иная недвижимость в собственности заёмщика. По условиям ипотечного договора на дом допускается максимум 3 созаемщика, включая титульного заёмщика.

Крупные банки, предоставляющие кредит на покупку дома: Юникредит банк, Альфа-банк, Сбербанк, ВТБ 24, Банк «Возрождение». На сайтах этих кредитных организаций есть возможность воспользоваться кредитным калькулятором онлайн и подобрать подходящий срок и ежемесячный платёж.

Рекомендуется подать несколько заявок одновременно в разные банки. Это увеличит вероятность получения кредита.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

Фото 8

С помощью ипотечного кредита невозможно купить любое понравившееся жилье — кредитные организации предъявляют определённые условия к залоговой недвижимости. При сделках купли-продажи объектом может выступать и квартира, и частный дом, и даже доля в них. Но для банка имеет значение степень ликвидности приобретаемого недвижимого имущества на рынке. Таким образом банк страхует свои риски, чтобы даже в случае неплатежеспособности клиента, ипотечное жилье можно было легко реализовать на рынке через несколько лет по выгодной стоимости.

Процесс поиска нужной недвижимости осложняется ещё и ограниченным сроком действия кредитного решения. Обычно он составляет не более 3 месяцев. В такой ситуации полезно располагать информацией относительно критериев, которыми руководствуются банки при согласовании того или иного объекта недвижимости для целей ипотечного кредита.

Покупателям, приобретающим жильё в ипотеку, следует сразу определиться, что это будет: новостройка или вторичное жильё. Это влияет на требования банков к залогу.

Кредит на жильё в строящихся домах банки обычно выдают только при наличии аккредитации застройщика конкретным банком. В этом случае имеет смысл сначала выбрать квартиру, а потом определиться с банком, из числа предлагающих ипотеку для клиентов выбранного застройщика. Обычно их несколько.

Что же касается вторичного жилья, то существуют общие критерии выбора жилья, подходящего под банковскую ипотеку:

  1. Год сдачи дома в эксплуатацию и уровень технического состояния. Износ дома предпочтителен не более 60 % (иногда 70 %), должны отсутствовать деревянные перекрытия. Оптимальнее выбирать квартиры в домах, которые строились не позже 1990 года. Это выгодно и для покупателя – к дате полного погашения задолженности такая квартира ещё будет вполне реализуема на рынке. Банки также требуют наличия в залоговой квартире отдельной кухни, проведенного электричества, систем отопления, газоснабжения, горячей и холодной воды.
  2. Отсутствие незарегистрированных соответствующим образом перепланировок, дом должен соответствовать документам БТИ по всем критериям.
  3. Стоимость жилья на рынке. Рыночная стоимость определяется специализированной оценочной компанией, одобренной банком. Она может отличаться от стоимости, выставленной продавцом. Но именно на оценочный отчёт будет опираться банк при принятии решения. Обычно банки кредитуют не более 80 % стоимости приобретаемого жилья.
  4. Жилая недвижимость должна быть в собственности у предыдущего владельца 3 и более лет.
  5. Жилье должно отвечать всем требованиям санитарно-технических норм, обеспечивающих здоровье и безопасность проживающих в нем граждан.
  6. Юридическая чистота квартиры. Определяется следующими параметрами:
    • отсутствие любого обременения;
    • отсутствие детей до 18 лет или собственников преклонных лет (есть риск возникновения проблем при продаже со стороны попечительских органов или родных при вступлении в права наследства);
    • если жильё приватизировано, то не должно быть лиц, чьи права не учли в момент приватизации;
    • при неоднократной купле-продаже квартиры проверяется чистота всех предыдущих сделок;
    • дееспособность продавца на момент сделки купли-продажи. Иначе есть риск расторжения сделки по судебному решению.

Анализ юридической чистоты залоговой недвижимости осуществляет юридическая служба банка. Кредитные организации также неохотно дают положительное решение по приобретению квартиры в ипотеку у родных, так как возможен сговор. Невозможно оформить ипотеку у мужа/жены, родителей/детей (в некоторых ограниченных случаях возможна сделка между детьми и родителями).

Выполнение всех пунктов означает, что квартира подходит под ипотеку.

Перечень требований значительный, но с другой стороны, такая тщательная проверка квартиры гарантирует максимальную надёжность проводимой сделки.

Перечисленные условия носят общий характер, в каждом конкретном банке они могут быть более лояльными или наоборот иметь дополнительные пункты.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://flowcredit.ru/ipoteka/kakoe-zhile-podxodit-pod-ipoteku-sberbanka.html
  • https://kvadmetry.ru/ipoteka/kakoe-zhile-podhodit-pod-ipoteku.html
  • https://kredit-online.ru/ipoteka/kakaya-kvartira-podhodit-pod-ipoteku.html
  • http://ipoteka-expert.com/kakie-kvartiry-podxodyat-pod-ipoteku/
  • https://ipoteka.finance/programmy/trebovanija-k-obektu-nedvizhimosti-pri-ipoteke.html
  • https://ipoteka.fun/kakoe-zhile-podhodit-pod-ipoteku-kak-opredelit-ili-kak-uskorit-oformlenie-ipoteki
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий