Как купить квартиру обремененную ипотекой

 

Покупка квартиры с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь ли. Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка. Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2019 году?

Советы покупателям

Чтобы покупка квартиры, которая в ипотеке прошла гладко, стоит прислушаться к следующим советам:

  1. Перед внесением аванса лично в присутствии специалиста проверьте предоставленный продавцом пакет документов по покупаемому жилому объекту.Особое внимание уделите выписке из ЕГРН: помимо данных об имеющемся обременении в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо иных ограничениях на действия с квартирой. Это важно сделать перед тем, как купить квартиру с ипотекой.
  2. Обратите внимание на состав семьи продавца. Если имеется 2 и более несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке квартиры было использовано право на получение материнского капитала. Следовательно, должно быть выполнено обязательство о наделении детей долями в квартире.Если продавец утверждает, что маткапитал не привлекался, подтверждением этих слов может стать соответствующая справка из Пенсионного фонда.
  3. У покупателя должно быть полное понимание ситуации на каждом этапе сделки. Поэтому важно сразу же выяснять непонятные вопросы. Ответ на них может дать представитель банка, юрист или риэлтор.
  4. Обращайте внимание на содержание договора. Обязательно зафиксируйте основные моменты: параметры квартиры, порядок расчетов, взаимные обязанности и ответственность за их неисполнение, реквизиты сторон.

Если у вас возникают сомнения в отношении выбранной квартиры и высока вероятность, что покупка квартиры (если она в ипотеке) затянется на неопределенный срок, возьмите время на раздумье. На рынке недвижимости немало предложений. Возможно, целесообразнее будет отказаться от потенциально проблемного варианта и найти альтернативный объект.

Как купить ипотечную квартиру без риска?

Важной особенностью при совершении сделок с обремененными ипотекой объектами является тот факт, что владельцем жилья по документам является заемщик (а иногда и члены его семьи). При этом банк — залогодержатель, который может удовлетворить свои требования за счет денежных средств, вырученных от продажи жилья, должен дать согласие или запретить проведение сделки.

Рассмотрим 2 способа, как купить квартиру если она в ипотеке у банка:

  • погасив ипотечный кредит и сняв запись в Федеральной государственной службе кадастра и картографии запись об обременении;
  • получив письменное согласие банка на совершение сделки купли-продажи.

В обоих случаях пред тем как купить квартиру, купленную по ипотеке покупателю важно соблюсти все предусмотренные законодательством процедуры, обезопасить себя.

Все сделки с недвижимостью проходят госрегистрацию. Стороны оплачивают пошлину за регистрационные действия. Ее размер рассчитывает принимающий документы специалист МФЦ или Росреестра.

Документы

Итак, если квартира подобрана, следующий шаг покупателя — юридическая проверка всей имеющейся документации на жилье. Замечательно, если данная процедура будет осуществлена с привлечением грамотного юриста.

Предъявляемый продавцом пакет документов должен содержать оригиналы и копии нижеперечисленных документов:

  • паспорта всех собственников жилья;
  • свидетельства о госрегистрации и документы-основания возникновения прав собственности;
  • кадастровый паспорт или техплан объекта;
  • справка из банка об остатке ссудной задолженности и письмо-разрешение на продажу обремененной ипотекой квартиры;
  • свежая, не «старше» 7-10 календарных дней выписка из ЕГРН.
Последний обозначенный в списке документ особенно важен. Именно из него покупатель может почерпнуть самую актуальную информацию о собственнике жилья, залогодержателе (владельце закладной).

Перед тем как купить квартиру которая в ипотеке у банка, необходимо тщательно проверить все данные в документах, а также убедиться лично в отсутствии в квартире неузаконенной перепланировки. Дополнительно стоит обратиться в банк-залогодержатель, чтобы уточнить условия, можно ли купить квартиру которая находится в ипотеке непосредственно у сотрудника кредитной организации.

Если постоянно «держать руку на пульсе» и иметь возможность проконсультироваться с профильным юристом по любому вопросу касательно предстоящей сделки, никаких неприятных ситуаций просто не может произойти.

Настало время выяснить, как купить квартиру с обременением ипотекой: порядок действий будет описан в следующем разделе.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Как снять обременение?

Фото 2

Для того чтобы стать собственником купленной квартиры, нужно снять с неё отметку о залоге. Этот процесс состоит из нескольких этапов:

  1. Полное закрытие долга по ипотечному займу;
  2. Подача заявления, содержащего требование снять обременение с жилья;
  3. Согласование даты посещения Росреестра (клиент идёт в государственное учреждение вместе с кредитным специалистом). Регистрационную запись можно также погасить в МФЦ (при наличии соответствующей услуги);
  4. Подача совместной заявки в Росреестр (бумага должна быть подписана клиентом и сотрудником Сбербанка);
  5. Снятие записи об ипотеке и получение выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Если по кредиту предоставлялась закладная, то Сбербанк обязан вернуть её заёмщику (в ценной бумаге должна присутствовать отметка об исполнении финансовых обязательств перед банком). Клиент, собирающийся купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка, предоставляет полученную бумагу в МФЦ, и снимает отметку об ипотеке с помещения.

Виды обременений, накладываемых на собственность

Обременение — это понятие, указывающее на ограничение прав собственника. Обременение делится на несколько типов:

  1. Залог. Данный способ обеспечения исполнения финансовых обязательств может быть посессорным (передача движимого имущества заимодавцу) и непосессорным (физического перемещения залога не происходит). Залогодателем может являться как сам заёмщик, так и третья сторона. Если заёмщик не может погасить ипотечную ссуду, то залог переходит в собственность кредитной организации. Квартира реализуется на аукционе, а полученные средства покрывают остаток клиентской задолженности. Ипотека (залог недвижимости) должна быть зарегистрирована в государственных органах. Также в обязательном порядке заключается ипотечный договор. Залогодателем может быть как отдельный гражданин, так и коммерческая компания;
  2. Арест. Данный вид обременения носит принудительный характер и используется для обеспечения исполнения судебных решений. Речь идёт о взыскании налогов и иных обязательных государственных платежей. Ограничение прав собственности на имущество требует санкции прокурора. Арест собственности производят налоговые или таможенные органы. Собственность арестовывается в объёме, достаточном для удовлетворения финансовых требований государства.
  3. Аренда (прокат, наём, лизинг). Обременение предполагает передачу движимой или недвижимой собственности во временное пользование на возмездной основе. Прибыль и продукция, полученные в ходе эксплуатации арендованного имущества, принадлежат арендатору. Предметом аренды может быть непотребляемая вещь, имеющая материальную ценность. Также законом допускается аренда нематериальных ценностей (торговые марки, ПО для ЭВМ и др.). Арендные отношения могут носить многоступенчатый характер (требуется договор субаренды);
  4. Рента. Этот вид обременения предполагает передачу материальных ценностей в собственность плательщика ренты. Предметом договора ренты может быть как движимое имущество, так и недвижимость. Минимальная сумма ежемесячного рентного платежа не может быть меньше прожиточного минимума, установленного российскими властями. Рента может предоставляться в денежной, натуральной или смешанной форме. Право требования постоянной ренты может быть передано третьей стороне (при наличии договора цессии).
  5. Доверительное управление (траст). Активы передаются в распоряжение управляющего, который обязан использовать их с максимальной пользой для выгодоприобретателя. Попечитель имеет право на вознаграждение, выплачиваемое в виде процента от полученной прибыли. Передача материальных ценностей трасту может стать альтернативой завещанию. Такая форма управления активами позволяет защитить капитал от растраты. Бенефициары не смогут продать собственность, находящуюся под управлением траста, но сохранят за собой право на получение доходов от доверительного управления.
  6. Сервитут. Обременение предполагает ограниченное использование чужого земельного участка для различных целей (прокладка канализационных труб, прогон скота и др.). Сервитут может быть установлен в пользу конкретного человека или неограниченного круга лиц. Обременение осуществляется на возмездной или безвозмездной основе. Установление сервитута регулируется Гражданским кодексом РФ.

Обременения могут быть аннулированы по решению судебных органов или в связи с договорённостью сторон сделки. Регистрационная запись погашается только после полного возврата жилищной ссуды. Купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка можно на портале (Домклик).

Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

Фото 3

Существует два варианта развития событий:

  • либо текущий владелец получает денежные средства от будущего по предварительному договору и ими погашает кредит, а после стороны уже заключают обычную сделку купли-продажи;
  • либо и право собственности, и обязательства по погашению кредита переходят к новому владельцу, а банк перезаключает с ним ипотечный договор.

В обоих случаях имеются риски. В первом они очевидны: собственник может взять деньги и растратить их, а не пустить на погашение займа. Может передумать продавать квартиру. Деньги придется возвращать через суд, а это долго. И не факт, что затем у должника окажутся средства или имущество, которые смогут взыскать приставы.

Поэтому, если и заключать предварительный договор на подобных условиях, нужно регистрировать его у нотариуса, требовать дополнительного обеспечения, тщательно проверять и хранить все расписки.

Вариант с переоформлением ипотеки менее рискованный, но и там не все гладко. К примеру, встречаются двойные обременения на квартиру при ипотеке. Они могут возникать по разным причинам. Типичные ситуации:

  • человек приобрел квартиру под залог в строящемся доме: возникает обременение по ипотеке. Далее застройщик признается банкротом, и банк, у которого есть право требования, через суд накладывает еще одно обременение;
  • кредит выплачивается, а затем выясняется, что в очередь на арест жилья стоят еще несколько кредиторов, которые получили решения от бывшего владельца-должника, а направить их приставам не успели. Разбираться с арестами придется новому хозяину;
  • покупка квартиры с обременением по ипотеке ВТБ 24 или иного крупного банка, если жилье приобреталось под маткапитал, может стать проблемой. Высоки шансы долго разбираться с органами опеки: при тратах материнского капитала недвижимость обязательно попадает в долевую собственность детей. Реализовать такую недвижку без согласия опеки невозможно.

Как видим, можно оказаться в затруднительном положении. Поэтому до подписания каких-либо документов стоит пойти к хорошему юристу и спросить: «Хочу купить квартиру, она в обременении по ипотеке, есть риск остаться без жилья или без денег. Что делать?».

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок. Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи. В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Суть обременения и особенности сделки

Главное отличие приобретения объекта, находящегося в залоге, состоит в том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке потребует повышенной бдительности, участия и согласия банка, сбора дополнительных документов для регистрации в Росреестре.

Обременение выступает мерой, которая ограничивает полномочия собственника, лишает его возможности распоряжаться имуществом только по своему усмотрению. Оно вводится для защиты интересов других лиц.

Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:

  • арест. Накладывается судом или приставами, обычно за долги или на спорный объект;
  • рента;
  • долгосрочная аренда. В Росреестре регистрируются договоры, заключенные на срок более 1 года.
  • сервитут. Это право пользования объектом, возникающее у третьих лиц;
  • ипотека – распространенный вид обременения. Вообще, это залог объекта недвижимости. Просто мы привыкли, что в подобных сделках обязательно участвует банк, и даже забыли, что договор об ипотеке могут подписать и два обычных человека. Смысл в том, что залогодатель (владелец) без согласия залогополучателя не вправе распоряжаться предметом залога. Пока основные обязательства не будут выполнены, а обременение не будет снято.

Ответ на вопрос, можно ли купить в ипотеку квартиру с обременением без участия банка, будет отрицательным. Кредитная организация вправе диктовать свои условия в этой ситуации.

К примеру, банк может не одобрить сделку вообще или только для конкретного покупателя или установить, что отчуждать объект можно лишь после выплаты займа на 50%.

При покупке квартиры с обременением по ипотеке есть и другие риски для покупателя. Рассмотрим их подробнее.

Пошаговая инструкция покупки

Фото 4

Итак, близится покупка ипотечной квартиры в залоге у банка, передача денежных средств. Стороны заранее обсуждают этапы ее проведения. Можно выделить три варианта, как купить ипотечную квартиру квартиру:

  1. За наличные денежные средства у банка-держателя закладной (на ярмарке залогового имущества).
  2. Оформление кредита на покупку ипотечной квартиры.
  3. Приобретение у заемщика — собственника жилого помещения.

Каждый вариант предусматривает отдельные особенности проведения сделки. Поэтому рассмотрим все способы, как купить квартиру, находящуюся в ипотеке.

Покупка у банка за наличку

В данном случае сторонами по договору купли-продажи объекта недвижимости выступят покупатель, продавец и кредитное учреждение. Форму договора утверждают юристы банка. После подписания документа покупатель оплачивает стоимость квартиры.

Затем стороны отправляются в МФЦ или Росреестр, чтобы сдать документы на снятие обременения (ипотеки) и регистрации договора купли-продажи квартиры. Регистрационные действия осуществляются специалистом госучреждения в установленный законодательством срок.

Записаться на сдачу документов в МФЦ можно заранее через Интернет.

В рамках описанного варианта развития событий оплачиваемые покупателем в счет стоимости жилья денежные средства будут направлены на погашение обязательств продавца по ранее оформленной ипотеке, покрытие связанных с продажей жилья издержек. Оставшаяся после гашения кредита и причитающихся платежей по нему сумма будет перечислена продавцу на открытый на его имя счет в банке.

Оформление кредита на покупку

Нехватка собственных денежных средств при покупке ипотечной квартиры — не повод отказываться от приобретения приглянувшегося варианта жилья. Ведь возможна покупка квартиры в ипотеку, которая в ипотеке на данный момент:

  • в стороннем кредитном учреждении;
  • в том же банке, который является залогодержателем по договору.

Второй вариант более распространен и реалистичен, поскольку:

  • если собственник решил продать жилье в ипотеке по причине неплатежеспособности, то банк крайне заинтересован в смене залогодателя на более платежеспособное лицо;
  • решение о возможности кредитования может быть принято достаточно оперативно, поскольку квартира ранее проходила все этапы согласования и принята банком в качестве обеспечения.

Прежде всего покупка ипотечной квартиры в ипотеку возможна только после проверки покупателя специалистами кредитного учреждения. Необходимо понять, соответствует ли заемщик предъявляемым банком требованиям:

  1. Наличие гражданства РФ.
  2. Возраст от 18 до 55-60 лет на момент оформления кредитного договора.
  3. Наличие постоянного места работы и стабильного дохода (платежеспособность).
  4. Наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ.

Это обобщенные требования банковского учреждения перед тем, как купить ипотечную квартиру в ипотеку. Если покупатель им соответствует, ему остается лишь уточнить у кредитного менеджера полный перечень необходимых для принятия решения о выдачи кредита документов, собрать их и предоставить.

Универсального перечня нет, он может варьироваться в зависимости от банка и выбранной программы кредитования. Обычно пакет включает:

  • паспорт гражданина РФ;
  • документы о семейном положении;
  • подтверждение занятости;
  • справку о получаемом ежемесячном доходе.
До получения положительного решения не стоит предпринимать какие-либо шаги по выходу на сделку, тем более передавать денежные средства. Если потенциальный заемщик не соответствует требованиям или не может подтвердить платежеспособность, предоставить дополнительно запрошенные документы, сотрудники кредитного учреждения могут отказать в предоставлении ипотеки.

В случае одобрения, покупатель квартиры вносит первоначальный взнос, в размере не менее остатка задолженности продавца по ипотеке. После этого происходит полное гашение кредита, и банк подготавливает пакет документов для снятия обременения. В этот же момент стороны подписывают кредитный договор и договор купли-продажи.

Договор купли-продажи ипотечной квартиры: образец, бланк.

Затем формируется 2 пакета документов: на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи с использованием кредитных средств, которые одномоментно сдаются покупателем, продавцом и представителем банка в МФЦ или Росреестр на госрегистрацию.

По истечении максимум 2 недель будут зарегистрированы:

  1. Снятие обременения по ипотеке, оформленной ранее продавцом квартиры.
  2. Сделка купли-продажи.
  3. Новая ипотека в рамках подписанного между банком и покупателем жилья кредитного договора.

На этом этапе покупка квартиры в ипотеку, которая находится в ипотеке завершена.

Приобретение жилья непосредственно у заемщика собственника

Обычно банки не препятствуют, если заемщик решает самостоятельно продать обремененную ипотекой квартиру. Разрешение от кредитной организации на продажу жилья в данном случае не обязательно, для регистрации сделки оно не потребуется.

Первоочередная задача участников схемы — закрыть ипотечный кредит. С этой целью покупатель на основании составленного договора купли-продажи передает наличными или перечисляет на счет продавца безналичным путем денежные средства в счет оплаты квартиры в размере остатка ссудной задолженности по ипотеке.

Одномоментно заемщик-собственник жилья оформляет в банке заявление на досрочное погашение обязательств, на основании которого деньги будут списаны, а кредит — закрыт.

Скачать заявление о досрочном погашении ипотечного кредита: бланк, образец.

Оставшаяся сумма передается либо после снятия обременения, либо после госрегистрации договора о покупке квартиры — этот вопрос стороны должны обсудить заранее, обозначив порядок расчетов в договоре купли-продажи.

Затем представители банка изымают из хранилища учреждения закладную, а также подготавливают справку о полном гашении кредита. Документы передаются заемщику. Бумаги необходимо предоставить на регистрацию снятия обременения-ипотеки.

Далее стороны направляются в МФЦ или Росреестр, сдают на госрегистрацию два пакета документов: на снятие обременения — ипотеки, на регистрацию договора купли-продажи.
Документы будут зарегистрированы в течение установленного законодательством срока (до 12 рабочих дней, если пакет подан через МФЦ).

Теперь вы знаете, как покупать квартиру если она в ипотеке.

Фото 4

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью. Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры. Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Покупка квартиры с обременением

Фото 6

Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.

Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.

Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.

Виды обременений:

  • Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
  • Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
  • Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
  • Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
  • Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
  • Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
  • Сервитут на земельный участок. Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

В юридически грамотной покупке залоговой квартиры заинтересован покупатель и банк. По этой причине кредитор участвует на каждом этапе сделки и контролирует весь процесс. Но все же это не избавляет покупателя от возможных рисков:

  1. На квартиру могут быть наложены и другие обременения. Такое происходит при большой задолженности перед банком или перед государственными учреждениями (так, продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, имеет ряд особенностей).
  2. Доля от имущества выделяется детям при покупке квартиры с применением материнского капитала. И если не проконтролировать процесс отчуждения права собственности детей, то в последующем они будут иметь право на жилые метры.
  3. Квартира имеет существенные недостатки. Вообще всегда продажа недвижимости связана с какой-либо веской причиной (тараканы, неблагополучные соседи, тонкие стены).
  4. Деньги будут переданы, а кредит не погашен. С невыплаченной квартиры снять обременение невозможно, даже при смене собственника.

Чтобы снизить риски, нужно тщательно подходить к такой сделке.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке – это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.

Далее, на что обращаем внимание – определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.

Теперь более подробно о процедуре заключения договора.

Ипотека – это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.
Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен

Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.

Стоимость жилья по договору купли-продажи должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет государственную регистрацию.

Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.

Возможен и другой вариант развития событий – когда покупатель не выплачивает ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Но такая ситуация возможна не всегда.

Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.

Условия для совершения сделки

Фото 7

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Условия покупки

До тех пор, пока собственник жилой недвижимости не выплатит за нее кредит и проценты, покупка квартиры, которая находится в ипотеке без разрешения кредитора невозможна, как и продажа. Соответственно, основное условие покупки жилья под ипотекой – покупатель должен полностью закрыть кредитные обязательства продавца.

Наиболее часто имеет место быть одно из двух условий, как купить квартиру, которая находится в ипотеке:

  1. Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту. Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения.Обычно это условие нужно выполнить тогда, когда покупателю важно, чтобы приобретаемая квартира не была на момент совершения сделки обременена ипотекой. Такая ситуация возникает, когда покупатель выполняет условие органов опеки и наделяет долями в приобретаемой квартире детей.
  2. Покупка квартиры в ипотеку если квартира в ипотеке. Покупатель оформляет ипотеку в банке, являющемся держателем закладной по приобретаемой квартире, на себя. Иначе это называется переаккредитация. Конечно же, покупатель должен соответствовать всем требованиям, которые банк предъявляет к заемщикам.

Таким образом, самое важное и основное условие при котором возможна покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка — способность покупателя за счет собственных или заемных средств погасить обязательства продавца или принять их на себя.

Если квартира приобретена продавцом до 2019 г. и находится в собственности менее 3-х лет, при ее продаже по большей стоимости, чем цена покупки, бывший собственник уплачивает налог в размере 13% от разницы в цене. По приобретенным после г. объектам срок владения увеличен до 5 лет.

Общие моменты

Фото 8

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

  • владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
  • покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
  • банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Как купить ипотечную квартиру с обременением

Чтобы приобрести залоговую квартиру, нужно убедиться, что банк согласен на сделку. Дальнейшее оформление зависит от выбранного способа оплаты:

  1. Продавец остается заемщиком и несет обязательства по погашению ипотеки. После осуществления сделки денежные средства переводятся в счет погашения долга, остаток передается продавцу.
  2. Заемщиком становится покупатель. Переоформляется кредитный договор, осуществляется окончательный расчет с продавцом (если сумма долга меньше стоимости квартиры).
Чаще всего продажа квартиры, за которую не погашен долг в банке, происходит по причине отсутствия средств на выплату ипотеки.

Покупка ипотечной квартиры: риски

Может возникнуть ситуация, когда ипотечную квартиру нужно срочно продать. Покупка квартиры с обременением по ипотеке может иметь следующие недостатки:

  1. Повышенные требования к пакету документов. Например, он обязательно должен включать разрешение банка на проведение сделки или документы о снятии обременения.
  2. Высока вероятность, что на совершение сделки уйдет времени больше, чем изначально планировалось.
  3. Не всегда покупатель может оформить кредит на покупку жилья, обремененного ипотекой, присутствует вероятность отказа со стороны финансового учреждения.

Однако покупка квартиры, обремененной ипотекой также имеет свои плюсы, которые стоит отметить:

  1. Зачастую стоимость такого жилья на 10-15% ниже рыночной. Возможность получения такой скидки привлекательна для продавца.
  2. Если квартиру нужно продать срочно, собственник помещения охотно «подвинется в цене».
  3. Сведен к минимуму риск мошенничества при сделках купли-продажи недвижимости, поскольку ипотечная квартира «вдоль и поперек» проверена юридическим и залоговым подразделениями банка.

Сущность обременения

Фото 9

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность. При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими. При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства. Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества. Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/v-ipoteku/kak-kupit.html
  • https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/
  • https://sber-ipoteka.info/info/operacii/kupit-kvartiru-s-obremeneniem-ipotekoj-ot-sberbanka.html
  • https://room46.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/
  • https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/nyuansy_pokupki_kvartiry_s_obremeneniem_ipotekoj_nahodyawejsya_v_ipoteke/
  • https://creditkin.guru/ipoteka/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html
  • http://jurist-protect.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий