Как купить квартиру в москве советы

 

Как нашла риелтора, подобрать стоимость под ежемесячный платеж, на что влияет ставка. Как нашла квартиру и сбила цену. Что получилось в итоге. Мы не можем купить квартиру! Подскажите как купить квартиру! Мы хотим знать все о квартире! В этой статье я частично поделюсь своими знаниями на эти темы..

Где лучше купить квартиру в Москве?

Где лучше купить квартиру в Москве?

Москва — не самый лучший город для проживания. Огромное количество населения, тяжелая транспортная ситуация, высокие цены на недвижимость, плохая экологическая обстановка и многие другие факторы, делают жизнь человека в Москве не самой радужной. Но Москва — это город возможностей. Ни в одном другом городе России, человеку среднего класса не получиться заработать столько, сколько предлагает рынок труда города Москвы. И поэтому, несмотря на все трудности, связанные с проживанием в столице нашей родины, мы здесь живем, работаем, отдыхаем и растим детей.

Работая риэлтором, я столкнулся с поразительным фактом — большинство жителей Москвы, обратившихся ко мне за помощью в покупке квартиры, плохо знают город. Точнее сказать, город они знают, но поверхностно. Конечно, в этом нет ничего предосудительного. Обычный житель Москвы живет в одном районе, ездит на работу в другой район и свободное время проводит либо дома, либо в торговых центрах, либо на дачах. Поездки к друзьям, живущим в других районах бывают настолько не часто, что в расчет мы их брать не будем (это еще один минус проживания в Москве — мы очень редко встречаемся с друзьями). Возможно поэтому появилась хорошая тенденция покупать недвижимость поближе к друзьям.

По моей практике (а надо сказать, что львиная доля моих клиентов — это клиенты, которые покупают квартиры), мотивации людей при выборе района проживания следующие:

  • район, в котором человек привык жить,
  • район, расположенный не далеко от значимых для человека мест (школы, детские сады, учебные заведения, работа, родители, друзья и т.п.),
  • район, финансово доступный для человека,
  • район, имеющий статусное или историческое значение,
  • район, имеющий выгодную инвестиционную составляющую (для людей, которые покупают недвижимость с целью дальнейшей перепродажи или выгодного вложения денег).

ЛУЧШЕ РИЭЛТОР НА СДЕЛКЕ, ЧЕМ АДВОКАТ В СУДЕ!

Более половины моих клиентов, покупающих квартиры в Москве, спрашивают совета или мнения по выбору района покупки квартиры. Исходя из моих знаний о человеке, его семье и финансовом положении, я стараюсь подсказать оптимальные варианты. Именно поэтому, я решил написать эту статью, которая возможно окажется полезной не только для москвичей, но и для людей из других городов, планирующих в будущем купить квартиру в Москве. Вся информация, представленная далее, это мое личное профессиональное мнение, опирающееся на факты и мой опыт.

Где лучше купить квартиру в Москве? Я условно разделил приоритеты в выборе района для покупки:

  • районы с самыми низкими ценами на недвижимость,
  • районы с самыми лучшими условиями для проживания семьи с детьми,
  • районы с самыми дорогими ценами на недвижимость
  • мой личный ТОП — 5

Популярные способы покупки квартиры

Итак, как купить квартиру? Чем лучше расплатиться за будущее жильё – наличными деньгами сразу, банковскими переводами ежемесячно?

Каждый способ имеет свои сильные и слабые стороны.

1) За наличные

Прямая покупка за наличные – с одной стороны, наиболее простой способ, с другой – наиболее нервный. Делая такое приобретение, человек часто совершает самую дорогую покупку в своей жизни. Вопрос безопасности финансов в таких сделках имеет первостепенное значение.

Прежде чем расплачиваться, покупателю следует тщательно проверить состояние жилплощади, юридическую чистоту жилья, согласовать с продавцом наиболее приемлемый способ передачи денег.

Статистика свидетельствует, что 90% расчетов (в первую очередь, при покупке «вторички») производится за наличные средства. Формально переход к покупателю права собственности осуществляется в момент государственной регистрации сделки. Однако регистрация происходит через 10 суток после предоставления документов. Когда же платить хозяину?

Есть 2 варианта:

  1. Передать средства перед оформлением документов, составив расписку в получении денег в счет сделки купли-продажи недвижимости.
  2. Сделать оплату после регистрации права новых владельцев на жильё.

Второй способ более рискованный, и обычно все сделки осуществляются через составление расписки.

Свести риски к минимуму помогают: юридически оформленные расписки, наличие свидетелей сделки, передача денег в людном месте (в идеале — с камерами наблюдения), использование банковской ячейки.

2) Через ипотеку

Ипотека является хорошим вариантом для людей со стабильным доходом, но не располагающих всей суммой для приобретения недвижимости.

Покупка квартиры без денег — это популярный вопрос среди наших граждан. Обычно они решаются оформлением ипотеки в банке.

Ипотечная ставка в России колеблется и в разных банках составляет от 10,5% до 14%.

Купить таким способом квартиру можно, имея на руках немалую сумму для первоначального взноса. Сейчас он составляет от 10% (в редких случаях) до 40% в разных банках.

С одной стороны, ипотека – наиболее доступный и популярный метод покупки жилья при отсутствии средств. Но с другой – это существенная финансовая нагрузка для получателя ипотечного кредита.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) с января по июнь 2015 было зарегистрировано 533 тыс. ипотечных кредитов.

Ипотека – ответственное решение, которое нужно всесторонне обдумать. Готовы ли вы в течение 15-30 лет регулярно отдавать значительную часть своих доходов банку и вести более скромную и сдержанную жизнь?

Определённая часть населения однозначно высказывается против ипотеки, называя данный вариант «кабалой» и «финансовым рабством».

Такие люди считают, что взяв ипотеку, придётся жить чуть ли ни на хлебе и воде, трудясь по 12 часов в сутки. Квартира, по мнению противников ипотеки, не та цель, ради которой стоит терять годы жизни.

Такое мнение имеет разумные основания. Людям свойственна переоценка своих возможностей. Они считают, что если покупать дешёвую еду, ходить пешком, экономить на развлечениях, одежде и прочих насущных вещах, можно расплатиться с кредитом досрочно. Но это – путь в никуда.

При таком раскладе ваше стремление к развитию и достижению жизненных целей упадёт до нуля. Работая с утра до ночи, довольствуясь малым, вы рискуете впасть в депрессию, испортить отношения с супругом и детьми и даже потерять работу.

Чтобы этого не случилось, следует усвоить главное правило ипотеки: платежи должны быть для вас посильными.

Долг должен стать фоном вашей жизни, а не предметом ежедневных забот.

Не стоит платить из последних сил, лишая себя отдыха, новой одежды, отпусков и развлечений. Нужно лишь умеренно оптимизировать расходы.

Допустимый максимальный платеж по ипотеке это 30-40% от основного дохода.

Если после вычета этой суммы у вас вполне хватает на жизнь, значит, такой вариант – для вас. Платить больше человеку тяжело психологически. Цифры, конечно, вещь условная, но реально оценить свои силы вполне возможно.

3) В рассрочку

Такой способ нередко оказывается единственно возможным для тех, кто не имеет полной суммы платежа на момент покупки квартиры, но рассчитывает получить недостающие деньги в ближайший период. Рассрочка – нечто среднее между ипотекой и полной единовременной оплатой.

Приобретая жильё в рассрочку, покупатель делает первоначальный взнос, а остальное выплачивает равными долями каждый месяц либо согласно заранее установленному графику. Срок таких платежей обычно 3-12 месяцев, реже до 2-х лет. Первичный взнос обычно составляет 50%.

Рассрочка подходит далеко не всем: таким вариантом пользуются те, кто имеет стабильный высокий доход или планирует внести деньги после продажи уже имеющейся недвижимости.

Рассрочкой часто пользуются, если нужно срочно приобрести квартиру в строящемся здании, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость жилья значительно возрастёт. Некоторые компании предлагают краткосрочные беспроцентные рассрочки (3-6 месяцев). В других случаях за отсрочку платежа полагается внести 10-12% переплаты.

4) За материнский капитал

Материнский капитал – реальный шанс для молодых семей* купить квартиру при отсутствии нужной суммы. Данным вариантом оплаты могут воспользоваться семьи, в которых есть 2 ребенка и более.

Молодая семья – это семья в первые 3 года после заключения брака (в случае рождения детей – без ограничения продолжительности брака) при условии, что один из супругов не достиг 30-летнего возраста.

Ежегодно сумма материнского капитала индексируется. Например, в 2015 году она составляла 453 000 рублей. Получить сертификат на владение материнским капиталом можно непосредственно сразу после рождения ребёнка либо позже. Согласно законодательству, программа работает до конца декабря 2019г.

При покупке жилья с помощью материнского капитала следует учитывать, что сумма поступает на счет владельца квартиры только через 2 месяца после заключения сделки.

Если сумма жилья больше материнского капитала, покупатель вносит недостающее количество средств наличными. Для осуществления сделки покупатель обращается в Пенсионный фонд. Капитал можно использовать как в виде первоначального ипотечного взноса, так и направить в погашение текущего кредита.

5) От застройщика

Покупка квартиры от застройщика – достаточно рискованный вариант.

Однако при удачном раскладе такой способ может принести значительную выгоду. Покупая квартиру от застройщика, следует провести предварительную работу:

  • провести сравнительный анализ цен. Слишком заниженная стоимость должна насторожить покупателя: солидная фирма вряд ли будет отдавать недвижимость за бесценок;
  • собрать максимальное количество сведений о застройщике;
  • ознакомиться с учредительными документами компании, разрешением на строительство, проектной документацией, договором на земельный участок;
  • изучить условия договора долевого участия: желательно сделать это внимательно и дома, где вас никто не торопит и ничто не отвлекает. Можно также подстраховаться, показав договор опытному юристу;
  • проверить аккредитацию новостройки в банке;
  • проверить все акты и согласования вплоть до разрешения подключения дома к местным коммуникациям после завершения строительства;
  • оценить степень готовности жилья (впрочем, не всегда даже 80% готовности гарантирует успешное окончание строительства).
  • оценить объект с точки зрения окупаемости инвестиций.

Покупая квартиру от застройщика, вы можете выгодно перепродать ее в дальнейшем, сделав ремонт и оформив право собственности.

Обратите внимание, что в случае продажи, вы будете обязаны заплатить налог 13%, если владеете этой недвижимостью менее 5 лет (изменение в законодательстве с 2019 года), ранее было 3 года.

6) От подрядчика (в новостройке)

Подрядчик — это организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющий работы или продающий товары (стройматериалы) для компании-застройщика.

То есть застройщик — это клиент подрядчика. Так как часто у компании-застройщика ограничены средства, то с подрядчиками он рассчитывается натурой, то есть готовыми квартирами.

Пример

Компания-застройщик «Градостроительная компания» возводит жилой комплекс «Олимп», а подрядчик ИП Петров для строительства «Олимпа» осуществил для «Градостроительной компании» поставку кирпича на 10 000 000 рублей.

Тогда после сдачи объекта «Олимп» ИП Петров получит 4 готовых квартиры по 2 500 000 рублей, то есть всего на 10 000 000 рублей.

Причем, стоимость 2 500 000 за квартиру ниже рыночной. В то время как сам застройщик продает такие квартиры дороже, например за 3 500 000 рублей.

Таким образом, подрядчик оказывается в потенциальном «наваре». Но часто ему требуется вернуть свои деньги в оборот, и тогда он быстро продает доставшиеся от застройщика квартиры по цене ниже рынка, например за 3 000 000 рублей.

Здесь вы и можете сэкономить до 20% от стоимости квартиры.

Важный момент!

Подрядчики при расчете принимают только наличные средства и в ограниченный срок, обычно не более 10 дней. Этим и обусловлена более низкая цена.

Сама процедура покупки квартиры от подрядчика называется «договор переуступки права требования недвижимости». То есть, пока ваш дом не сдан, им владеет застройщик. Когда застройщик «отписал» квартиру подрядчику, то по закону он имеет право требовать от застройщика это жилье после сдачи дома.

Соответственно, если вы купили квартиру от подрядчика, то право требования готовой квартиры переходит к вам после сдачи дома.

Скачать образец договора переуступки права требования недвижимости (docx, 17 Кб)

Главное для клиента – найти добросовестного и порядочного подрядчика, который не занимается махинациями, а работает по реальному договору с застройщиками.

7) От собственника

Покупка от собственника – распространённый вариант покупки вторичного жилья.

Обычно так именуется покупка без посредников (то есть риэлторов), когда покупатель и продавец напрямую договариваются об условиях сделки. Покупка без риэлтора позволит вам сэкономить энную сумму, но при этом риск приобрести жильё, не соответствующее заявленным характеристикам, повышается.

В этом случае стороны сделки — продавец и покупатель просто заключают договор купли-продажи недвижимости и сдают документы в регистрирующий орган.
Скачать образец договора купли-продажи недвижимости (doc, 39,5 Кб)

Источники

Использованные источники информации.

  • https://realword.ru/%d0%b3%d0%b4%d0%b5-%d0%bb%d1%83%d1%87%d1%88%d0%b5-%d0%ba%d1%83%d0%bf%d0%b8%d1%82%d1%8c-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d1%83-%d0%b2-%d0%bc%d0%be%d1%81%d0%ba%d0%b2%d0%b5/
  • https://hiterbober.ru/personal-money/kak-pravilno-kupit-kvartiru-instrukciya.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий